业主大会未投票的可以按弃权票计数吗-刘杰律师|法行宝
2026-03-02 房产纠纷

业主大会未投票的业主,其票数是否可以按弃权票计算,需分情况讨论:

  1. 若业主大会议事规则或管理规约中有明确规定
    根据《民法典》第278条及《物业管理条例》相关规定,业主大会的表决程序应遵循业主共同制定的议事规则。若议事规则中明确约定“未参与投票的业主视为弃权”,或通过书面征求意见形式明确告知业主“不投票即视为同意/反对/弃权”,则未投票业主的票数可按弃权票处理。
    法律依据:

    • 《民法典》第278条:业主共同决定事项需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(具体比例依事项不同)。
    • 《物业管理条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;业主应当参与表决,未参与的视为弃权(需以议事规则明确约定为前提)。
  2. 若议事规则无明确规定,则未投票业主不直接计入弃权票
    若业主大会议事规则未对“未投票”的性质作出约定,根据《民法典》第140条“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示”,未投票业主的票数不能自动视为弃权。此时,未投票业主的表决权视为“未行使”,需通过以下方式处理:

    • 延长投票期限:再次通知未投票业主参与表决;
    • 视为未参与表决:在计算表决通过比例时,仅以实际投票业主的票数为基数(例如:需“双过半”通过的事项,以参与表决的业主人数和专有部分面积计算,而非全体业主)。
      风险提示:若直接将未投票业主计入弃权票,可能因程序违法导致表决结果被撤销(参考《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条)。
  3. 特殊情形:业主大会议事规则的修改需严格程序
    若业主大会拟修改议事规则以将“未投票”视为弃权,需满足《民法典》第278条规定的“双三分之二”参与表决且“双四分之三”同意(修改议事规则属于“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”等重大事项),否则修改无效。

建议:

  • 业主委员会应在议事规则中明确未投票的处理方式,避免争议;
  • 召开业主大会时,应通过书面、短信、公告等多种方式通知业主,确保业主知情权;
  • 若对表决结果有异议,业主可在知道或应当知道表决结果之日起1年内向法院申请撤销(参考《民法典》第280条)。

如有具体案例或地方性法规差异,可进一步提供细节,我会为您详细分析。