核心结论：在买卖双方未按中介合同履行的情况下，中介若想免责，需满足一定条件，主要可从合同条款、自身行为、不可抗力等角度来分析免责情形。以下是具体情况说明：
- 合同条款明确免责事由
- 如果中介合同中明确约定了某些情况下中介可以免责，例如合同中写明“若买卖双方因自身原因导致合同无法履行，中介不承担责任”，且该条款不违反法律法规的强制性规定和公序良俗，那么当出现合同约定的免责情形时，中介可以依据合同条款主张免责。
- 不过，对于合同中的免责条款，中介有提示和说明的义务。如果中介未尽到该义务，导致买卖双方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，那么买卖双方可以主张该条款不成为合同的内容，中介也就不能依据该条款免责。
- 中介无过错行为
- 尽到如实报告义务：中介有义务如实向买卖双方报告有关订立合同的事项。如果中介已经如实报告了房屋的产权状况、交易价格等重要信息，不存在隐瞒、虚假陈述等过错行为，那么对于买卖双方因自身原因未履行合同，中介一般不承担责任。例如，中介如实告知了房屋存在抵押的情况，买卖双方在知晓后仍签订合同，但后续因买方资金问题无法履行合同，此时中介无过错，可免责。
- 提供必要协助：中介在交易过程中应提供必要的协助，如协助办理过户手续、贷款手续等。如果中介已经按照合同约定提供了相应的协助，但因买卖双方自身的原因导致交易无法进行，中介不承担责任。比如，中介协助买卖双方准备好了贷款所需材料并提交给银行，但因买方信用问题导致贷款未获批，进而买卖双方无法履行合同，中介可免责。
- 不可抗力因素
- 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为等。如果因不可抗力导致买卖双方无法履行中介合同，中介可以免责。例如，在交易过程中，当地政府出台了新的房地产调控政策，导致买卖双方不符合购房或售房条件，无法继续履行合同，此时中介可以主张因不可抗力免责。
- 但中介需要及时通知买卖双方，并提供相关证明，以证明不可抗力的发生及其对合同履行的影响。如果中介未及时通知或无法提供证明，可能仍需承担一定的责任。
- 买卖双方恶意串通
- 如果买卖双方恶意串通，损害中介的利益，例如买卖双方为了规避支付中介费，在中介促成合同签订后，私下进行交易，那么中介不仅可以免责，还可以要求买卖双方承担赔偿责任。
- 中介需要提供证据证明买卖双方存在恶意串通的行为，如聊天记录、证人证言等。如果无法提供充分证据，可能难以主张免责和赔偿。
建议：为了避免纠纷和明确责任，中介在签订合同前应仔细审查合同条款，确保免责条款合法有效；在交易过程中，要严格履行自己的义务，保留好相关证据，如报告事项的记录、协助办理手续的凭证等；当出现可能影响合同履行的情况时，及时通知买卖双方并采取合理措施。如果遇到相关法律问题，欢迎随时向我咨询。