结论概述：光线传媒和猫眼娱乐入驻新总部大楼（原为“家和超市”旧址，后经改造）过程中，与原物业的权利义务界定需依据《民法典》中关于物权、合同及相邻关系的规定，结合改造前后的产权归属、租赁或购买合同条款、改造过程中的责任划分等因素综合判断。以下结合新闻背景，从法律关系、合同条款、改造责任三个维度展开分析。

一、法律关系维度：产权归属是核心

根据新闻背景，光线传媒“斥资12.2亿元买下北京奥林NEO大楼”，表明其已通过买卖合同取得大楼所有权，原物业（家和超市或后续产权人）的权利义务已随产权转移而终止。但需注意：

1. 改造前产权状态：若大楼在改造期间（如翰同资本接手改造阶段）未完成产权过户，则原物业仍需承担改造期间的物管责任（如安全维护、公共区域管理），而改造方（翰同资本）可能需与原物业签订临时管理协议，明确双方权利义务。
2. 改造后产权变更：光线传媒完成购买后，原物业的权利义务彻底终止，其与改造方（如翰同资本）的纠纷（如改造费用分摊、工期延误赔偿等）需通过原合同解决，与光线传媒无关。

法律依据：《民法典》第209条（不动产物权登记效力）、第235条（返还原物请求权）。

二、合同条款维度：买卖与租赁合同是关键

光线传媒与原物业（或前手产权人）的权利义务界定，需以书面合同为准：

1. 买卖合同：若合同中明确约定“标的物现状交付”（即包含现有改造成果），则光线传媒需接受改造后的现状，原物业不承担改造质量责任；若约定“需恢复原状交付”，则原物业可能需承担拆除改造部分的费用。
2. 租赁合同（如存在）：若光线传媒先租赁后购买，租赁期间原物业需保证大楼符合约定用途（如办公使用），若改造影响使用（如噪音、粉尘），光线传媒可依据《民法典》第713条要求减少租金或赔偿损失。

新闻背景关联：新闻未提及光线传媒与原物业的纠纷，但若改造方（翰同资本）与原物业存在未结清的改造费用，光线传媒作为新产权人可能需审查买卖合同是否约定“债权债务承接条款”，避免承担额外债务。

三、改造责任维度：区分改造方与产权方

改造过程中的权利义务需区分责任主体：

1. 改造方责任：翰同资本作为改造方，需对改造质量（如结构安全、消防合规）负责。若改造导致大楼损坏（如漏水、墙体开裂），光线传媒可依据《民法典》第799条要求改造方维修或赔偿。
2. 产权方责任：光线传媒作为新产权人，需承担改造后的物管责任（如公共区域维修、安保），但若改造方未移交完整资料（如施工图纸、设备说明书），光线传媒可依据《民法典》第5百条要求改造方承担违约责任。

热点事件延伸：若改造涉及违规（如未取得施工许可、改变土地用途），光线传媒作为现产权人可能面临行政处罚（如罚款、限期整改），需在购买前审查改造合规性。

四、对公众的启示与建议

1. 产权交易前：买方需审查标的物历史改造记录，要求卖方提供完整改造资料（如规划许可、施工合同），并在合同中明确“瑕疵担保条款”，避免承担历史遗留问题。
2. 改造过程中：改造方需与产权方签订书面协议，明确改造范围、质量标准、责任划分，并留存施工记录（如照片、视频）作为证据。
3. 纠纷解决：若发生权利义务争议，优先通过协商或调解解决；协商不成，可依据合同仲裁条款或向法院起诉，注意3年诉讼时效限制（《民法典》第188条）。

总结：光线传媒与原物业的权利义务界定，需以产权转移为核心，结合合同条款与改造责任综合判断。建议光线传媒审查买卖合同、改造资料，并保留与原物业、改造方的沟通记录，以备潜在纠纷。如有具体合同条款或纠纷细节，可进一步向我咨询。