您好，关于您提出的“借别人的户口本申请房子怎么签协议有效”的问题，这是一个涉及法律风险和权益保障的重要问题，我将结合相关法律法规和实际案例，为您详细解答。

首先，需要明确的是，借名买房（即使用他人的户口本或名义来购买房屋）本身就存在一定的法律风险。因为根据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。也就是说，房产证上的名字是法律认可的房屋所有权人。因此，即使您实际出资购买了房屋，但如果房产证上登记的是别人的名字，那么从法律上讲，房屋的所有权就属于那个人。

接下来，针对您提出的如何签订协议有效的问题，我给出以下几点建议：

1. 签订详细的书面协议：

   • 如果您确实需要借名买房，那么必须与出名人（即户口本的主人）签订一份详细的书面《买房协议》。
   • 协议中应明确房屋的实际出资人、房屋的实际归属、过户条件、违约责任等关键条款。
   • 协议应由双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。

2. 确保协议内容合法合规：

   • 协议中不得包含规避房地产宏观调控政策、法规的内容，如为了规避限购政策而借名买房。
   • 不得为了低价购买经济适用房等政策性保障性住房而借名买房，因为这可能损害广大潜在符合购买资格的人民群众的利益。
   • 协议不得基于非法目的签订，如隐匿财产、转移资产以逃避债务或进行洗钱等。

3. 保留所有相关证据：

   • 保留好购房款、税费、装修费、物业费等所有钱款往来的银行转账凭证、收据、发票原件。
   • 保留好与出名人之间的沟通记录，如短信、微信、邮件等，以证明双方之间的约定和实际情况。

4. 及时过户：

   • 一旦条件允许（如购房资格满足、政策允许等），应立即将房屋过户到自己名下，以确保自己的权益得到法律保障。

5. 了解法律风险：

   • 借名买房存在诸多法律风险，如名义房主不认账、房屋被债主查封拍卖等。
   • 口头约定很难证明，一旦发生纠纷，实际出资人可能面临举证不能的风险。

实际案例参考： 有一个真实案例，高某某因拆迁政策获得购买经济适用房的资格，但因长子无法返回签字，次子未成年，于是找来小舅子屈某某帮忙，用屈某某的名字签了拆迁协议并“买”下了经济适用房。后来屈某某去世，高某某多次要求将房子过户到自己名下，但屈某某的妻子张某某不同意。最终法院判决高某某败诉，因为房产证上登记的是张某某的名字，法律上认张某某为房主。这个案例充分说明了借名买房的风险和房产证的重要性。

总结建议： 借名买房风险巨大，建议尽量避免。如果确实需要借名买房，务必签订详细的书面协议，并保留好所有相关证据。同时，一旦条件允许，应立即将房屋过户到自己名下。最重要的是，要充分了解法律风险，不要心存侥幸，以免追悔莫及。希望这些建议能对您有所帮助。