夫妻二人有36万商业贷款未还清，确实可能对再次买房贷款产生影响，但具体影响程度需根据多种因素综合判断。以下从不同角度进行详细分析：
一、贷款审批角度
负债率考量：
- 银行在审批房贷时，会重点考察申请人的负债率，即已有债务与收入的比例。若夫妻二人已有36万商业贷款未还清，这将显著增加其负债率。
- 高负债率可能使银行认为申请人还款能力受限，从而增加贷款审批的难度或降低贷款额度。
信用记录评估：
- 银行会查看申请人的信用记录，包括贷款还款历史、信用卡使用情况等。
- 若夫妻二人之前的商业贷款还款记录良好，对再次申请房贷的负面影响会相对较小；反之，若存在逾期还款等不良记录，则可能严重影响房贷审批。
二、贷款条件角度
贷款利率：
- 银行可能根据申请人的负债情况和信用记录，调整房贷的利率。
- 高负债率或不良信用记录可能导致银行提高贷款利率，以补偿潜在的风险。
贷款期限：
- 银行在审批房贷时，也会考虑贷款期限。对于已有较大负债的申请人，银行可能倾向于提供较短的贷款期限，以降低风险。
三、应对策略与建议
提前规划与还款：
- 夫妻二人可以提前规划，尽量提前偿还部分或全部商业贷款，以降低负债率。
- 若无法一次性偿还，可以考虑制定合理的还款计划，确保按时还款，维护良好的信用记录。
提供充分收入证明：
- 在申请房贷时，提供充分的收入证明，如工资单、银行流水等，以证明自己有足够的还款能力。
选择合适贷款产品：
- 不同银行和贷款产品对负债率和信用记录的要求可能不同。夫妻二人可以咨询多家银行，选择最适合自己的贷款产品。
考虑共同借款人或担保人：
- 若夫妻二人负债率较高或信用记录不佳，可以考虑寻找共同借款人或担保人，以增加贷款审批的成功率。
行动建议：在申请房贷前，建议夫妻二人先咨询银行或专业贷款机构，了解具体的贷款条件和要求，以便更好地规划贷款申请。同时，也可以直接向我咨询，我会根据你们的实际情况，提供更具体的法律建议和贷款规划方案。