在租赁合同中明确约定“一年后维修自付”的条款，可以参考以下表述方式，并需注意相关法律要点：
条款示例
“租赁期间内，房屋及附属设施的正常维修责任按以下方式划分：
- 租赁期首年内，因自然损耗或非乙方（承租方）原因导致的损坏，由甲方（出租方）负责维修并承担费用；
- 自租赁期第二年起，房屋及附属设施的维修责任由乙方承担，但因房屋本身质量问题或甲方原因导致的损坏除外。乙方应及时通知甲方并自行维修，维修费用由乙方承担。”
法律要点与注意事项
- 明确维修范围：需在合同中列明“房屋及附属设施”的具体范围（如水电线路、门窗、墙体等），避免因范围模糊产生争议。
- 区分维修原因：条款中应明确“非乙方原因”或“房屋本身质量问题”的例外情形，防止出租方将应由其承担的责任转嫁给承租方。例如，若房屋因年久失修导致漏水，即使超过一年，仍应由出租方负责。
- 通知义务：建议增加承租方的通知义务，即承租方在发现需要维修时应及时告知出租方，避免因延误维修导致损失扩大。
- 维修标准：可约定维修需符合国家或地方标准，防止承租方以“自付维修”为由降低维修质量。
- 禁止转嫁重大维修责任：根据《民法典》第七百一十三条，因出租人未履行维修义务导致房屋损坏的，承租人可自行维修并要求出租人承担费用。因此，条款不得完全免除出租方在房屋质量问题上的法定责任。
补充建议
- 若租赁物为特殊设备（如电梯、中央空调），需单独约定维修责任，因这类设备的维修可能涉及专业资质或高额费用。
- 建议双方在合同中约定维修费用的支付方式（如承租方先行垫付后凭票据报销，或出租方直接支付维修方）。
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