核心结论：贷款房因欠房贷被起诉，同时房屋有年龄较大的租户时，可从保障租户权益、积极应对房贷诉讼、与各方协商沟通这三个主要方面来处理。以下是详细说明：

保障租户权益方面

1. 依据租赁合同履行义务
   • 首先要查看与租户签订的租赁合同，明确合同中关于租赁期限、租金支付、房屋使用等各项条款。在房贷被起诉的情况下，只要租赁合同合法有效且仍在履行期内，房东仍有义务按照合同约定为租户提供符合要求的房屋居住条件。例如，如果合同约定房东负责房屋部分设施的维修，那么即便面临诉讼，也不能以此为由拒绝维修，否则租户有权依据合同要求房东承担违约责任。
2. 提前告知租户情况
   • 应当及时、如实地将房屋因欠房贷被起诉的情况告知租户。租户有权了解房屋的产权状况以及可能面临的风险，如房屋是否有可能被拍卖等。告知租户可以让其提前做好应对准备，比如寻找新的住所等。同时，这也有助于维护与租户的良好关系，避免因信息不透明引发不必要的纠纷。
3. 关注租户特殊需求
   • 鉴于租户年龄较大，可能存在一些特殊的生活需求和健康状况。在处理房屋相关事务时，要充分考虑这些因素。例如，如果租户行动不便，在房屋进行一些必要的检查或维修时，要提前安排好方便租户的时间和方式，尽量减少对其生活的干扰。如果房屋面临拍卖等情况，要积极协助租户寻找合适的替代住房，确保其生活不受过大影响。

积极应对房贷诉讼方面

1. 收集证据准备应诉
   • 面对房贷被起诉的情况，要积极收集与房贷相关的证据，如贷款合同、还款记录、与银行的沟通记录等。这些证据将有助于在诉讼中证明自己的还款情况以及是否存在一些可减轻责任的因素，如银行是否存在违规收费、未履行告知义务等。例如，如果能够证明银行在贷款过程中没有明确告知某些重要条款，导致自己误解还款要求而出现逾期，这可能会对诉讼结果产生有利影响。
2. 寻求法律救济途径
   • 如果认为银行的起诉存在不合理之处，或者自己确实存在一些特殊困难导致暂时无法偿还房贷，可以寻求法律救济途径。比如，可以向法院提出反诉或者申请调解。在调解过程中，可以与银行协商制定合理的还款计划，争取延长还款期限、降低利息等优惠条件，以缓解自己的还款压力，同时也避免房屋被强制拍卖。
3. 关注诉讼进程及时应对
   • 要密切关注房贷诉讼的进程，按照法院的要求及时提交相关材料、参加庭审等。如果因为特殊原因无法按时参加庭审，要及时向法院申请延期，并提供合理的理由。在庭审过程中，要积极陈述自己的观点和主张，维护自己的合法权益。

与各方协商沟通方面

1. 与银行协商
   • 主动与银行进行沟通，说明自己目前的经济状况和还款困难的原因。诚恳地表达自己愿意偿还房贷的意愿，并提出可行的还款方案。银行在考虑收回贷款的同时，也希望能够尽可能减少损失，因此可能会愿意与借款人协商解决问题。例如，可以提出先偿还部分欠款，剩余部分分期偿还的方案，争取银行的理解和同意。
2. 与租户协商
   • 与租户进行友好协商，看是否能够在房屋面临特殊情况时达成一些共识。比如，如果房屋有可能被拍卖，可以与租户协商提前解除租赁合同，并给予一定的补偿，以减少租户的损失。或者协商在房屋拍卖后，协助租户与新的房东沟通，争取让租户能够继续租赁房屋。
3. 与潜在买家沟通（如果房屋进入拍卖程序）
   • 如果房屋最终进入拍卖程序，要与潜在买家进行沟通。向买家说明房屋存在租赁合同以及租户的情况，争取买家的理解和配合。例如，可以与买家协商在房屋成交后，给予租户一定的宽限期，让租户有足够的时间搬离房屋，避免因租户问题影响房屋的交付和使用。