房地产有望止跌回稳政策执行中如何确保市场稳定-孙晟律师

房地产有望止跌回稳政策执行中如何确保市场稳定-孙晟律师｜法行宝

2026-02-09 房产纠纷

核心结论

结合新闻背景，2026年房地产市场有望止跌回稳，但政策执行中确保市场稳定需多维度发力，包括政策合法性与合规性、市场调研与精准施策、具体政策工具选择、政策实施与协作等。以下从法律角度展开分析：

新闻背景概述与法律关联

新闻背景显示，中信证券、申万宏源等机构预测2026年房地产市场将止跌回稳，主要依据包括：

从法律视角看，市场止跌回稳需政策与法律协同，确保政策执行不越权、不违规，同时通过法律工具保障市场参与者权益。

政策执行中确保市场稳定的法律维度分析

1. 政策合法性与合规性：坚守法律底线

法律依据：政策制定需符合《城市房地产管理法》《土地管理法》《民法典》等法律法规，避免与上位法冲突。
案例参考：山东临沂优化调整政策时，明确要求“所有政策措施均符合现行法律法规框架”，例如土地供应调整需依据《土地管理法》第44条（建设用地审批程序），住房信贷优化需符合《商业银行法》第35条（贷款审查义务）。
法律建议：政策出台前应进行合法性审查，避免因越权或违规导致执行受阻或被撤销。

2. 市场调研与精准施策：避免“一刀切”

法律要求：政策需基于市场实际需求，避免滥用行政权力干预市场。例如，《反垄断法》第8条禁止行政机关滥用行政权力排除、限制竞争。
实践路径：
- 土地供应：根据库存情况动态调整供应量，防止过度供应导致房价暴跌（参考山东临沂“合理调整土地供应节奏”）；
- 信贷支持：区分首套与改善型住房需求，差异化调整首付比例和利率，避免刺激投机需求（需符合《个人贷款管理暂行办法》第11条“审慎发放贷款”原则）。
法律风险：若政策未区分刚需与投机需求，可能被认定为变相放松调控，引发监管问责。

3. 具体政策工具选择：法律与经济手段结合

土地政策：
- 弹性年期出让：降低开发商拿地成本，但需明确土地使用权到期后的续期规则（参考《民法典》第359条“住宅建设用地使用权自动续期”）；
- 租赁供应：增加租赁住房用地，需完善《商品房屋租赁管理办法》配套规则，保障租客权益。
信贷政策：
- 差异化利率：支持刚需购房，但需防范金融机构违规放贷（如《商业银行法》第40条禁止向关系人发放信用贷款）；
- REITs发展：加速商业地产证券化，需符合《证券投资基金法》第89条（公开募集基金的备案要求）及证监会REITs监管规则。
市场监管：
- 信息披露：要求房企如实披露财务状况，防止虚假宣传（参考《广告法》第28条禁止虚假广告）；
- 违法查处：加大对捂盘惜售、虚假交易等行为的处罚力度（如《城市房地产管理法》第68条“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的处罚”）。

4. 政策实施与协作：跨部门联动与动态调整

协作机制：
- 信息共享：住建、金融、税务等部门需建立数据共享平台，实时监测市场动态（参考《数据安全法》第32条“国家机关数据共享责任”）；
- 联合执法：对违法违规行为开展跨部门联合查处，提高执法效率（如《行政处罚法》第18条“联合执法”规定）。
动态评估：
- 政策效果跟踪：定期评估政策对房价、成交量、房企负债的影响，及时调整（参考《政府信息公开条例》第19条“政策评估报告公开”）；
- 公众参与：通过听证会、征求意见等方式吸纳市场主体建议，增强政策可接受性（如《立法法》第36条“法律案听证会”规定）。

热点事件延伸思考：法律对市场稳定的长期作用

房企信用风险化解：
- 政策通过REITs、物业经营贷等工具推动房企“去杠杆”，需完善《企业破产法》第2条（破产原因）及第7条（破产申请）配套规则，避免房企因债务危机引发系统性风险。
购房者权益保护：
- 完善购房合同备案制度（参考《城市商品房预售管理办法》第10条），防止“一房多卖”；加强物业管理监管（如《物业管理条例》第35条“物业服务企业义务”），提升居住满意度。
市场长期健康发展：
- 推动房地产行业与新兴产业融合（如智慧社区、智能家居），需制定《智慧社区建设指南》等标准，明确数据安全、隐私保护等法律要求（参考《个人信息保护法》第13条“个人信息处理合法性基础”）。

结合时事的普法教育：以“限购政策调整”为例

情景假设：若某地因市场低迷放开限购，但购房人因出卖人违约丧失资格，能否主张继续履行合同？
- 法律分析：根据《民法典》第580条，若限购政策导致合同“法律上不能履行”，购房人不可主张继续履行，但可要求出卖人承担违约责任（如支付违约金、赔偿房价差额）。
- 启示：购房合同中应明确约定“政策变化导致无法履行的处理方式”，减少纠纷。

总结与建议

政策执行中确保房地产市场稳定，需以法律为框架、以市场为导向、以协作为保障。建议：