核心结论：针对您描述的情况，原房主因欠债被起诉导致房产被冻结，而您作为购房人虽已签订转让合同但未过户且存在贷款未还清的情况，您需要采取以下措施来维护自身权益：

1. 确认合同效力与购房事实

   • 首先，您需要确认与原房主签订的房屋转让合同是否合法有效。如果合同内容合法、双方意思表示真实且不存在其他无效情形（如欺诈、胁迫等），则合同具有法律效力。
   • 收集并保存好所有与购房相关的证据，包括但不限于转让合同、付款凭证、与原房主的沟通记录等，以证明您是该房产的实际购买人。

2. 了解冻结情况与法律程序

   • 联系冻结房产的法院或执行机关，了解冻结的具体原因、法律依据以及后续的法律程序。
   • 确认冻结是否仅针对原房主的个人债务，还是涉及其他复杂情况。如果冻结仅与原房主的个人债务有关，且您能证明购房事实，则您可能有机会通过法律途径解除冻结或主张权益。

3. 考虑提起执行异议之诉

   • 如果房产被冻结后，您认为自己的权益受到侵害，可以考虑向法院提起执行异议之诉。在诉讼中，您需要证明自己是该房产的实际购买人，且已支付合理对价，同时不存在过错（如未及时办理过户手续等）。
   • 如果法院认定您的异议成立，可能会裁定中止对该房产的执行，从而保护您的合法权益。

4. 处理贷款问题

   • 关于您提到的20万贷款未还清的问题，这并不影响您作为购房人的权益主张。但您需要继续按照贷款合同的约定履行还款义务，以避免产生额外的法律纠纷。
   • 如果可能的话，您可以与贷款银行沟通，说明当前情况并寻求解决方案，如调整还款计划等。

5. 寻求专业法律帮助

   • 鉴于此类案件涉及复杂的法律关系和程序，我建议您尽快咨询并委托一位有经验的律师来代理您的案件。律师将能够为您提供专业的法律意见，帮助您制定合适的诉讼策略，并代表您与法院、执行机关以及原房主进行沟通协商。

额外建议：

• 在处理此类纠纷时，保持冷静和理性至关重要。避免采取过激行为或与原房主发生直接冲突，以免加剧矛盾或损害自身权益。
• 密切关注案件的进展情况，及时与律师沟通并配合律师的工作。同时，也要做好心理准备，因为此类案件的解决可能需要一定的时间和精力。