核心结论：土地没有产权但有协议的情况下，协议的效力及双方权利义务需根据协议内容、签订背景及法律规定综合判断，可能存在有效、部分有效或无效三种情形。以下分情况具体说明：

1. 协议可能有效的情况
   若协议内容不违反法律强制性规定（如未涉及非法买卖国有土地、未损害公共利益），且双方意思表示真实（如不存在欺诈、胁迫），则协议可能被认定为有效。例如：

   • 土地承包经营权流转：农村土地承包经营权可通过转包、出租等方式流转，即使未办理产权变更登记，只要符合《农村土地承包法》规定的程序（如经发包方同意），协议即有效。
     
   • 土地使用权租赁：双方签订土地租赁协议，约定使用期限、租金等条款，即使土地所有权未转移，租赁合同仍可依法成立并受保护。
     
   • 合作开发协议：若双方约定共同投资开发土地（如建设房屋、种植作物），并明确收益分配方式，此类协议可能被认定为合作合同，效力不受产权缺失直接影响。

2. 协议可能部分有效的情况
   若协议部分内容违反法律规定（如约定永久使用土地、超出法定最长租赁期限），则该部分条款无效，但不影响其他合法内容的效力。例如：

   • 租赁期限超限：根据《民法典》规定，土地租赁期限不得超过20年，超出部分无效，但20年内的约定仍有效。
     
   • 用途限制：若协议约定土地用于非农业建设（如建厂），但土地性质为耕地且未办理农转用审批，则该用途条款无效，但其他条款（如租金支付）仍有效。

3. 协议可能无效的情况
   若协议内容直接违反法律强制性规定（如非法买卖集体土地、以合法形式掩盖非法目的），则整个协议无效。例如：

   • 非法买卖土地：未经批准擅自买卖农村集体土地或国有土地，协议因违反《土地管理法》而无效，双方需返还财产并承担法律责任。
     
   • 以租代售：双方约定“长期租赁”土地并实际按买卖处理（如一次性支付高额租金、约定未来产权归属），可能被认定为变相买卖土地，协议无效。

建议：

• 审查协议内容：核对协议是否明确土地性质、用途、期限等关键条款，避免模糊表述。
  
• 核实土地权属：通过土地管理部门查询土地登记信息，确认土地所有权/使用权归属及是否存在权属争议。
  
• 咨询专业意见：若协议涉及复杂法律关系（如合作开发、集体土地流转），建议携带协议文本及土地权属证明，进一步向我咨询具体风险及应对方案。