购买不能过户的房产，定金是否可以退，这主要取决于不能过户的原因以及双方合同的约定。以下从不同角度为你详细分析：
一、因卖方原因导致不能过户
卖方违约：如果卖方因自身原因（如房产存在权属纠纷、被查封、抵押等）导致无法办理过户手续，这构成卖方违约。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，在这种情况下，你有权要求卖方双倍返还定金。
合同约定：如果双方在合同中明确约定了因卖方原因导致不能过户时定金的处理方式，如卖方需返还定金并支付违约金等，那么应按照合同约定执行。
二、因买方原因导致不能过户
买方违约：如果买方因自身原因（如资金不足、贷款未获批等）导致无法办理过户手续，这构成买方违约。根据《中华人民共和国民法典》的规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。因此，在这种情况下，你可能无权要求卖方返还定金。
合同约定：同样，如果双方在合同中明确约定了因买方原因导致不能过户时定金的处理方式，如买方需承担一定比例的违约金等，那么应按照合同约定执行。但需要注意的是，如果合同中的约定显失公平或违反法律法规的强制性规定，该约定可能无效。
三、因不可抗力或政策原因导致不能过户
不可抗力：如果因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致房产无法过户，且双方均无过错，那么根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。在这种情况下，双方可以协商解除合同，并根据实际情况决定定金的返还问题。
政策原因：如果因政策调整（如限购、限贷等）导致房产无法过户，且该政策在合同签订后出台，那么双方也可以协商解除合同。在协商过程中，可以参考当地的相关政策规定以及行业惯例来确定定金的返还问题。如果政策调整导致合同无法履行，且双方均无过错，那么定金可能应当返还给买方。
四、实际操作建议
查看合同：首先，你需要仔细查看与卖方签订的购房合同，了解合同中关于定金、过户以及违约责任等方面的约定。
与卖方协商：如果合同中有明确约定，按照约定执行；如果合同中没有明确约定或约定不明确，你可以与卖方进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。
寻求法律帮助：如果协商无果，你可以考虑寻求法律帮助。作为专业律师，我可以根据你的具体情况为你提供法律咨询和诉讼服务，帮助你维护自己的合法权益。
总结来说，购买不能过户的房产时定金是否可以退，取决于不能过户的原因以及双方合同的约定。在处理此类问题时，建议你先查看合同、与卖方协商，并在必要时寻求法律帮助。如果你有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。