面对老是拖欠房租的租客，你可以采取以下策略来与他沟通：

1. 明确沟通目的与态度：

   • 首先，你需要明确沟通的目的是为了解决房租拖欠问题，而非指责或发泄情绪。保持冷静、理性的态度，有助于更有效地解决问题。
   • 在沟通时，可以表达你对租客的理解，比如：“我知道每个人都有可能遇到一些暂时的困难，但房租是我们双方约定的义务，希望我们能一起找到解决办法。”

2. 选择合适的沟通时机与方式：

   • 选择一个双方都比较空闲且心情相对平和的时间进行沟通，避免在租客忙碌或情绪不佳时提及此事。
   • 沟通方式可以根据租客的偏好和实际情况选择，可以是面对面交谈、电话沟通或书面通知。如果租客经常不在家，书面通知可能是一个更好的选择，以确保信息能够准确传达。

3. 具体沟通内容建议：

   • 提醒与询问：首先，可以礼貌地提醒租客房租已经逾期，并询问他是否遇到了什么困难或特殊情况导致无法按时支付。
   • 表达关切与理解：在了解租客的情况后，表达你的关切和理解，并强调房租支付的重要性。可以说：“我理解你可能遇到了一些困难，但房租是我们双方的经济来源之一，也是你居住在这里的保障。希望我们能一起找到一个解决方案。”
   • 提出解决方案：根据租客的实际情况，你可以提出一些解决方案，如分期支付、延期支付或调整租金等。同时，也要明确你的底线和期望，确保解决方案对双方都是公平和可行的。
   • 强调法律后果：如果租客仍然拒绝支付房租或无法达成解决方案，你可以适当提及法律后果，如可能面临的法律诉讼、信用记录受损等。但要注意语气和方式，避免引起不必要的冲突。

4. 后续跟进与记录：

   • 在沟通后，要及时跟进租客的支付情况，并记录每次沟通的内容和结果。这有助于你在必要时采取进一步的法律措施，并保护自己的合法权益。
   • 如果租客仍然拖欠房租，你可以考虑发送正式的催租通知或律师函，以明确你的立场和要求。

5. 考虑法律途径：

   • 如果租客长期拖欠房租且无法通过沟通解决，你可能需要考虑采取法律途径来维护自己的权益。这包括向法院提起诉讼、申请强制执行等。
   • 在采取法律途径前，建议你咨询专业律师的意见，以确保你的行动合法有效。

示例沟通话术： “XX先生/女士，您好！我是您的房东。我注意到这个月的房租还没有到账，想问问您是不是遇到了什么困难？我理解每个人都有可能遇到一些暂时的经济问题，但房租是我们双方约定的义务，也是您居住在这里的保障。我希望我们能一起找到一个解决方案，比如分期支付或延期支付等。当然，如果您有任何其他想法或建议，也欢迎随时告诉我。我们一起努力，让这个问题得到妥善解决。”

面对老是拖欠房租的租客，你需要保持冷静、理性的态度，通过明确沟通目的、选择合适的沟通时机与方式、提出具体的解决方案以及后续跟进与记录等步骤来解决问题。如果问题无法通过沟通解决，你也可以考虑采取法律途径来维护自己的权益。如果你有任何疑问或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。