房产证不能过户的补充协议需明确约定双方权利义务、不能过户的原因、后续处理方式及违约责任等内容，以下为具体撰写要点及示例条款：

一、撰写要点

1. 明确不能过户的原因：在协议中清晰阐述房产证不能过户的具体原因，如政策限制、房产存在抵押或查封等，避免因原因不明引发后续纠纷。
2. 约定双方权利义务：详细规定在不能过户期间，买卖双方各自的权利和义务，如买方支付款项的方式和时间、卖方对房产的保管义务等。
3. 确定后续处理方式：针对不能过户的情况，约定后续的处理方式，如等待具备过户条件时办理过户、解除合同及退款等。
4. 明确违约责任：为保障协议的履行，需明确约定若一方违约应承担的责任，包括违约金数额或计算方式、赔偿损失的范围等。

二、示例条款

房产证不能过户补充协议

甲方（卖方）：[甲方姓名] 身份证号：[甲方身份证号码]

乙方（买方）：[乙方姓名] 身份证号：[乙方身份证号码]

鉴于甲乙双方于[合同签订日期]签订了《房屋买卖合同》（以下简称“原合同”），约定甲方将位于[房屋地址]的房产（房产证号：[房产证编号]）出售给乙方。现因[具体不能过户的原因，如政策限制、房产存在抵押等]，导致该房产暂时无法办理过户手续。经双方友好协商，就相关事宜达成如下补充协议：

1. 不能过户原因说明 双方确认，本房产目前不能过户系因[详细说明不能过户的原因]，该原因非因甲乙双方过错导致。

2. 双方权利义务

   • 甲方应保证对出售房产拥有合法处分权，在不能过户期间妥善保管房产，不得擅自处分（包括但不限于再次出售、抵押等）。
   • 乙方应按照原合同约定支付购房款项。在不能过户期间，乙方有权对该房产进行合理使用，但不得损害房产结构及附属设施。

3. 后续处理方式

   • 若在[具体期限]内，导致不能过户的原因消除，双方应立即共同前往相关部门办理房产过户手续。
   • 若超过上述期限仍不能办理过户，且非因乙方原因导致，乙方有权选择解除原合同及本补充协议。甲方应在收到乙方解除通知后的[具体天数]内，退还乙方已支付的全部购房款项，并按照同期银行贷款利率支付利息。

4. 违约责任

   • 若甲方违反本补充协议约定，擅自处分房产或未履行保管义务导致房产受损，应向乙方支付违约金[具体金额或计算方式]，并赔偿乙方因此遭受的全部损失。
   • 若乙方未按照原合同及本补充协议约定支付购房款项，每逾期一日，应按照未支付金额的[具体比例]向甲方支付逾期违约金。逾期超过[具体天数]的，甲方有权解除原合同及本补充协议，并要求乙方赔偿因此遭受的全部损失。

5. 争议解决 本补充协议在履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

6. 其他条款 本补充协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。

甲方（签字/盖章）：__________________ 日期：___年_月____日

乙方（签字/盖章）：__________________ 日期：___年_月____日

在签署补充协议前，建议你仔细审查协议条款，确保自身权益得到充分保障。如有任何疑问，可直接向我咨询。