不动产使用权以物抵债的性质，本质上属于债务清偿的一种替代方式，其核心在于通过转移不动产的使用权来抵销债务。以下是对这一问题的详细分析：
一、以物抵债协议的法律性质
协议性质：以物抵债协议是当事人在债务已届清偿期后，约定的用他种给付（如不动产使用权）代替原定给付（如金钱债务）的合同。这种协议并非对原债权债务关系的变更或消灭，而是基于新的合意形成的新合同。在不动产使用权以物抵债的情境中，债务人将其对不动产的使用权转移给债权人，以抵销其应履行的债务。
协议效力：若债务人未按照以物抵债协议履行（如未将不动产使用权实际转移给债权人），该协议并不当然产生消灭原债权债务关系的法律效果。原债权债务关系仍然存在，债权人有权要求债务人继续履行原债务或承担违约责任。
二、不动产使用权以物抵债的具体操作
协议达成：双方当事人应就以不动产使用权抵债的事宜达成书面协议，明确抵债的不动产位置、面积、使用期限、使用方式等关键条款，以及债务金额、抵债金额等财务信息。
履行方式：根据协议约定，债务人应将不动产的使用权实际转移给债权人。这可能涉及办理相关手续，如签订租赁合同（若以租赁方式抵债）、办理使用权变更登记（若法律允许且双方约定）等。
法律后果：一旦不动产使用权成功转移给债权人，债权人即享有对该不动产的合法使用权，债务人则相应地减轻了其债务负担。若债务人未履行协议，债权人有权要求其继续履行或承担违约责任。
三、不动产使用权以物抵债的法律风险与防范
权属清晰：在签订以物抵债协议前，债权人应核实不动产的权属情况，确保债务人对该不动产享有合法的使用权或处分权。若不动产存在权属争议或查封、抵押等限制情况，可能导致协议无法履行或引发法律纠纷。
协议条款：双方应明确约定协议条款，特别是关于不动产使用权的转移方式、使用期限、使用费用（如有）、违约责任等关键内容。避免使用模糊或歧义的表述，以减少后续争议的可能性。
法律程序：若涉及不动产使用权的变更登记等法律程序，双方应按照相关法律法规的规定办理。确保协议的合法性和有效性，避免因程序瑕疵导致协议无效或被撤销。
四、不动产使用权以物抵债与原债务的关系
并存关系：在不动产使用权以物抵债协议履行期间，原债权债务关系并不当然消灭。除非双方明确约定以物抵债协议履行完毕后原债务即告消灭，否则债权人仍有权要求债务人履行原债务（如支付剩余债务金额）。
选择权：若以物抵债协议未被履行或无法履行（如不动产被第三人合法取得导致无法转移使用权），债权人通常有权选择要求债务人继续履行原债务或承担违约责任。这种选择权有助于保护债权人的合法权益。
举例说明：假设甲欠乙100万元债务，双方约定以甲名下的一套房产的使用权（如租赁权）抵债。双方签订书面协议后，甲将该房产的租赁权转移给乙，乙据此享有对该房产的合法使用权。在此情况下，甲的债务负担相应减轻，但若甲未按照协议履行（如未将租赁权实际转移给乙），乙仍有权要求甲继续履行原债务或承担违约责任。
总结与建议：不动产使用权以物抵债是一种有效的债务清偿方式，但双方在签订协议前应充分了解相关法律法规和程序要求，确保协议的合法性和有效性。在协议履行过程中，双方应严格按照约定履行各自义务，避免引发法律纠纷。若遇到问题或争议，建议及时咨询专业律师以获取法律帮助。