物业费收不上来，物业企业不能单方面随意终止合同，而需根据具体情况和法律法规采取相应措施。以下从多个角度对此问题进行详细分析：
一、合同义务与法律责任
合同约定与法律效力：
- 物业服务合同是物业企业与业主委员会或业主之间具有法律效力的文件，双方应严格按照合同约定履行各自的权利和义务。物业企业有义务提供物业服务，业主则有义务支付物业费。若物业企业因物业费收不上来而单方面终止合同，将构成违约，需承担相应的法律责任。
维护公共利益：
- 物业服务涉及小区或社区的公共利益，如环境卫生、安全保卫等。物业企业随意终止服务可能中断公共服务，影响业主生活秩序，甚至引发社会问题。因此，物业企业不能仅因物业费收缴困难就擅自终止合同。
二、合同终止的合法条件
法定解除事由：
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，若业主严重违反合同约定，经催告后合理期限内仍不支付物业费，且欠费情况严重影响物业企业经营，物业企业可解除合同。但这一条件较为严格，需满足“严重违反合同约定”、“经催告后合理期限内仍未支付”以及“欠费情况严重影响物业企业经营”等多个要件。
合同约定解除条件：
- 合同中可能约定特定解除条件，如物业费收缴率低于一定比例。但这些条件必须合法合理，不违反法律法规强制性规定。若合同中未明确约定此类条件，物业企业则不能仅凭物业费收缴困难就主张解除合同。
协商一致解除：
- 物业企业与业主委员会或业主可通过协商达成一致，终止合同。这种方式可避免纠纷和法律风险，是较为稳妥的解决方式。
三、应对物业费收不上来的合法措施
依法催缴：
- 依据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，对逾期不交纳的业主进行催缴，包括书面通知、上门催缴等。这是物业企业维护自身权益的首要步骤。
提升服务质量：
- 通过提高服务质量，赢得业主信任和满意，进而提高物业费收缴率。物业企业应注重与业主的沟通与交流，及时解决业主提出的问题和诉求。
合理调整物业费：
- 与业主协商，根据经济情况适当调整物业费或提供优惠措施。这有助于缓解业主的经济压力，提高物业费收缴率。
加强宣传教育：
- 提高业主对物业费重要性和用途的认识，以及不按时交纳的法律后果。通过宣传教育，增强业主的缴费意识和法律意识。
法律途径解决：
- 对长期拖欠物业费的业主，可向人民法院提起诉讼，要求支付物业费及可能的滞纳金或违约金。这是物业企业维护自身权益的最后手段。
四、沟通与合作
- 与业主委员会沟通：
- 物业企业应积极与业主委员会沟通协商，共同寻求解决方案。通过沟通与合作，可以增进彼此的理解和信任，共同维护小区的和谐稳定与物业服务的正常开展。
综上所述，物业费收不上来并不能成为物业企业单方面终止合同的合法理由。物业企业应首先采取合法合规的措施来催缴物业费，并与业主委员会和业主保持良好的沟通与合作关系。在满足特定条件下，物业企业才可依据法律法规或合同约定终止合同。若您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。