若与物业庭前调解减免物业费不成，可采取以下措施：

1. 准备诉讼材料，正式提起诉讼

   • 核心前提：庭前调解未达成一致，表明双方在物业费减免问题上存在实质性分歧，需通过司法程序解决。
   • 操作要点：
     • 收集证据：包括物业服务合同、缴费记录、物业服务质量瑕疵证据（如照片、视频、维修记录、业主投诉记录等）、沟通记录（如微信聊天记录、邮件、书面函件）等，以证明物业未履行合同义务或服务存在严重瑕疵，从而支持减免物业费的诉求。
     • 撰写起诉状：明确诉讼请求（如减免物业费的具体金额、支付期限等）、事实与理由（详细阐述物业服务质量问题及与减免物业费的关联性），并附上证据清单。
     • 提交法院：向物业所在地或合同履行地的基层人民法院提交起诉状及证据材料，并缴纳诉讼费。法院受理后，将安排开庭审理。

2. 考虑申请诉前财产保全（如适用）

   • 核心前提：若担心物业在诉讼期间转移财产，影响判决执行，可申请诉前财产保全。
   • 操作要点：
     • 提交申请：向法院提交诉前财产保全申请书，并提供担保（如保险公司出具的保函、现金担保等）。
     • 法院审查：法院将在48小时内作出裁定，裁定保全的，将立即执行，冻结物业的银行账户、查封其财产等。
     • 注意时效：诉前财产保全后，需在30日内提起诉讼，否则法院将解除保全措施。

3. 积极参与庭审，充分陈述理由

   • 核心前提：庭审是解决纠纷的关键环节，需充分准备，有效陈述。
   • 操作要点：
     • 出庭应诉：按时参加庭审，遵守法庭纪律，尊重法官及对方当事人。
     • 举证质证：围绕诉讼请求，逐一出示证据，并接受对方质证。同时，对对方提供的证据进行质证，指出其真实性、合法性、关联性方面的问题。
     • 法庭辩论：在法庭辩论阶段，充分阐述己方观点，反驳对方主张，强调物业服务质量问题与减免物业费的因果关系。
     • 最后陈述：在庭审最后阶段，简要总结己方诉求及理由，请求法院依法判决。

4. 关注判决结果，履行或申请执行

   • 核心前提：庭审结束后，法院将作出判决，需关注判决结果并采取相应措施。
   • 操作要点：
     • 接收判决：法院将判决书送达双方当事人，需及时签收并仔细阅读判决内容。
     • 履行判决：若判决支持减免物业费，需按判决确定的金额及期限支付；若判决驳回诉求，则需按原合同约定支付物业费。
     • 申请执行：若物业未按判决履行义务，可向法院申请强制执行，法院将采取查封、扣押、拍卖等措施，强制物业履行义务。

在处理此类纠纷时，建议保持冷静、理性，通过合法途径维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可直接向我咨询。