若卖方承诺房屋未设居住权但实际上设立了，您有权采取一系列法律措施来维护自己的权益。 以下是从不同角度对此问题的详细分析：
一、法律背景与居住权定义
首先，我们需要明确居住权的法律定义。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。这意味着，一旦房屋上设立了居住权，居住权人在一定期限内就享有对该房屋的居住权，即使房屋的所有权发生转移，居住权也不受影响。
二、卖方违约的法律后果
合同违约：
- 如果卖方在房屋买卖合同中明确承诺房屋未设立居住权，但实际上却设立了，这构成了对合同的违约。根据《民法典》的规定，违约方应当承担违约责任，包括赔偿守约方因此遭受的损失。
欺诈行为：
- 如果卖方故意隐瞒房屋已设立居住权的事实，以欺诈手段诱使买方签订买卖合同，买方有权依据《民法典》中关于欺诈的规定，请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同，并要求卖方承担因此造成的损失。
三、买方的法律救济途径
协商解决：
- 在发现卖方违约后，买方首先可以尝试与卖方进行协商，寻求双方都能接受的解决方案。例如，卖方可以协助买方解除居住权，或者给予买方一定的经济补偿。
诉讼解决：
- 如果协商无果，买方可以向人民法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任或撤销合同。在诉讼过程中，买方需要提供充分的证据证明卖方的违约行为或欺诈行为，以及自己因此遭受的损失。
申请仲裁：
- 如果双方在合同中约定了仲裁条款，或者事后达成了仲裁协议，买方也可以向约定的仲裁机构申请仲裁，要求卖方承担相应的法律责任。
四、实际操作建议
收集证据：
- 在采取任何法律行动之前，买方需要收集充分的证据来证明卖方的违约行为或欺诈行为。这包括房屋买卖合同、卖方的承诺书、居住权设立的相关文件等。
咨询专业律师：
- 由于法律问题具有复杂性和专业性，买方在采取法律行动之前最好咨询专业律师的意见。作为专注于婚姻家庭领域的律师，我可以为您提供专业的法律建议和帮助。
谨慎行事：
- 在处理此类问题时，买方需要保持冷静和谨慎，避免采取过激或违法的行为。通过合法途径维护自己的权益是最明智的选择。
总结来说，若卖方承诺房屋未设居住权但实际上设立了，您有权通过协商、诉讼或仲裁等途径来维护自己的权益。在此过程中，收集证据和咨询专业律师是非常重要的步骤。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。