面对房子有问题而物业起诉房东不交物业费的情况，房东可以采取以下策略来应对：

1. 核实起诉情况与细节

   • 首先，要确认收到的起诉书、证据清单等法律文书的真实性。详细了解物业的具体诉求，包括欠费金额、欠费起止时间及其计算依据。
   • 对照物业服务合同，核实物业所主张的收费标准是否符合合同约定。例如，如果合同中明确规定了物业费的标准和支付方式，而物业的诉求与之不符，那么房东就有理由进行抗辩。

2. 梳理并分析欠费原因

   • 房子存在问题：如果房子确实存在问题，如房屋质量瑕疵、公共设施损坏未及时维修等，且这些问题影响了房东的正常居住或使用，那么房东可以收集相关证据（如照片、视频、报修记录等）来证明自己的主张。这些证据可以作为抗辩物业诉求的依据，表明房东并非无故不交物业费。
   • 个人疏忽：如果是因为个人疏忽未缴费，房东应考虑及时补缴，并与物业沟通解决滞纳金或违约金问题。在这种情况下，房东可以主动与物业协商，表达自己的诚意和解决问题的态度。

3. 积极协商沟通

   • 在收到起诉通知后，房东应主动联系物业，表明解决问题的诚意。尝试通过协商解决欠费问题，提出自己对房子问题的看法和不满，争取物业的理解与支持。
   • 双方可以共同寻找解决方案，如制定合理的缴费计划（例如分期缴纳欠费）、要求物业改进服务或修复房子问题等。如果双方达成一致，应签订书面和解协议，明确双方的权利义务，确保协议具有法律效力。

4. 做好应诉准备

   • 研究法律法规：房东需要研究相关法律法规，特别是《中华人民共和国民法典》中关于物业服务合同的规定，了解自己的权利和义务。
   • 撰写答辩状：针对物业的起诉，房东应撰写答辩状，逐点回应物业的诉求，陈述不交物业费的合理理由，并附上相关证据。
   • 整理证据：将收集到的证据进行分类整理，标注清楚每份证据的来源和证明内容，以便在庭审时快速准确地展示。
   • 考虑聘请律师：如果房东对法律程序不熟悉或案件情况复杂，可以考虑聘请专业律师代理案件。律师可以提供专业的法律意见，帮助制定应对策略，并代表房东出庭辩护。

5. 参加庭审并维护权益

   • 房东应遵守法庭纪律，按时参加庭审，向法官清晰陈述自己的观点和理由。
   • 在庭审过程中，出示准备好的证据，与物业代理人进行辩论。运用法律规定和事实依据反驳物业的不合理主张，例如指出物业未按照合同约定提供服务或房子问题未得到及时解决等。
   • 保持冷静、理智，避免情绪化表达。确保自己的陈述和辩论条理清晰、逻辑严谨。

6. 了解并承担法律后果

   • 根据相关法律法规，房东有义务按时缴纳物业费。如果长期拒绝缴纳且在催缴后仍不缴纳，物业公司有权依法起诉。
   • 一旦败诉，房东将需要承担民事赔偿责任，补齐所有欠缴的物业费及可能产生的违约金、诉讼费。
   • 如果拒不执行判决，还可能面临被纳入失信被执行人名单等严重后果，影响个人信用和财产安全。同时，欠缴物业费期间，房东可能会受到物业服务的限制，影响居住环境的整洁和安全。

总结与建议： 面对物业起诉不交物业费的情况，房东应保持冷静，通过核实起诉情况、梳理欠费原因、积极协商沟通、做好应诉准备以及了解法律后果等步骤来妥善处理。同时，也应增强法律意识，按时履行缴纳物业费的义务（在房子问题得到妥善解决或双方达成合理协议的前提下），共同维护良好的居住环境。如果房东在处理此类问题时感到困惑或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。