若债务人的房产登记在第三人名下，需根据不同情况采取不同法律措施，核心在于确认房产实际权属，再据此主张权利。具体分析如下：

1. 若房产实际为债务人所有，仅登记在第三人名下（如借名买房）

   • 权属确认：需通过证据证明房产实际由债务人出资购买、使用及控制（如购房合同、付款凭证、物业缴费记录等），形成完整证据链证明“借名登记”事实。
     
   • 法律程序：
     
     • 诉讼确认权属：向法院提起“所有权确认之诉”，要求判决房产实际归债务人所有，再以此判决为依据申请强制执行。
       
     • 执行异议之诉：若房产已被第三人处分（如转让、抵押），可提起执行异议之诉，主张排除对房产的强制执行（需证明第三人非善意取得）。
       
   • 风险提示：若证据不足，可能面临败诉风险，需提前评估证据充分性。

2. 若房产为第三人合法所有，债务人无实际权属

   • 执行限制：根据《民法典》及执行规定，仅能执行债务人名下财产，登记在第三人名下的房产原则上不可直接执行。
     
   • 例外情形：
     
     • 第三人自愿代偿：若第三人书面同意以房产代债务人清偿债务，可签订协议并办理过户手续。
       
     • 撤销权之诉：若债务人通过无偿转让、低价转让等方式将房产转移至第三人名下以逃避债务，债权人可依据《民法典》第538-539条提起“债权人撤销权之诉”，请求撤销转让行为，恢复债务人财产。
       
     • 夫妻共同财产情形：若房产虽登记在第三人（如配偶）名下，但属于夫妻共同财产，可主张分割后执行债务人份额（需通过离婚诉讼或析产诉讼确认份额）。

3. 若第三人与债务人恶意串通转移财产

   • 证据收集：需证明双方存在恶意串通行为（如低价转让、无偿赠与、伪造债务等），且损害债权人利益（如转让后债务人无其他财产可供执行）。
     
   • 法律后果：根据《民法典》第154条，恶意串通行为无效，房产转让行为可被撤销，恢复至债务人名下后执行。
     
   • 刑事追责：若情节严重（如转移财产数额巨大），可能构成“拒不执行判决、裁定罪”，可向公安机关报案追究刑事责任。

行动建议：

1. 立即委托律师调查房产登记信息、资金流向及实际使用情况，确认权属；
   
2. 根据证据情况选择合适法律程序（如确认权属、撤销转让、分割共同财产等）；
   
3. 若涉及恶意转移，同步收集证据并考虑刑事报案，形成“民事+刑事”双重压力。
   

提示：房产权属争议涉及复杂证据规则及法律程序，建议提前咨询专业律师制定方案，避免因程序错误导致权利丧失。如有进一步问题，可直接向我提问。