协议离婚时，男方土地归女方所有的协议内容，在满足一定条件下是有效的。以下从多个角度为您详细分析：
一、有效情形
双方真实意愿表达：
- 协议必须是双方在平等、自愿的基础上达成的，不存在欺诈、胁迫等违背一方真实意愿的情形。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效的条件之一就是意思表示真实。若一方通过欺诈、胁迫等手段使对方在违背真实意思的情况下签订协议，受欺诈、胁迫的一方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。
内容合法合规：
- 协议内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。土地作为不动产，其归属和处分需遵循相关法律法规。若土地为夫妻共同财产，且没有其他共有人对土地归属提出异议，则约定归女方所有通常是合法的。但若土地存在司法查封等限制交易的情况，或协议以逃避债务为目的，则可能因违法或违背公序良俗而被认定无效。
土地具有可处分性：
- 夫妻双方约定的土地必须是他们有权处分的。如果是夫妻一方的个人财产（如婚前个人所有的土地），该方也有权通过离婚协议将土地给予另一方。但若土地涉及第三方权益，如与他人共有或存在抵押等情形，则可能因侵犯第三人利益而导致协议部分或全部无效。
办理离婚登记手续：
- 离婚协议是以离婚为生效条件的协议。根据《中华人民共和国民法典》第一千零七十六条，夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。因此，仅签订协议而未办理离婚登记的，协议不产生法律效力。
二、后续步骤与注意事项
及时办理土地权属变更登记：
- 虽然离婚协议生效后，土地在法律上应归女方所有，但为避免后续纠纷，建议及时到相关部门办理土地权属变更登记手续。未办理过户前，若男方反悔或涉及第三人利益（如土地抵押、查封等），可能给女方权益带来风险。
法律责任与救济途径：
- 若一方违反协议约定，另一方有权通过法律途径要求其承担违约责任。如遇男方不配合办理过户等情况，女方可以依据离婚协议向法院提起诉讼，要求男方履行协议并协助办理过户。
三、特殊情况说明
- 土地性质与用途：若土地为农村集体土地，其流转和处分可能受到特定限制。在签订离婚协议时，需确保协议内容符合相关土地管理法规和政策要求。
- 协议内容的具体性：协议中应明确土地的具体位置、面积、四至界限等信息，以避免未来因信息不明确而产生纠纷。
总结与建议：协议离婚时，男方土地归女方所有的协议内容在满足法定条件时是有效的。双方应确保协议内容的真实性、合法性，并在离婚后及时办理相关手续以保障自身权益。若您在签订离婚协议过程中遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我将竭诚为您提供专业的法律服务。