租房三方合同本质上仍属于房屋租赁合同，但涉及三方主体，具有其特殊性。以下是对其法律性质的详细分析：
双务合同特性：
- 租房三方合同中，出租方有义务将房屋交付给承租方使用，并保障其正常使用权益，同时享有收取租金的权利；承租方则有义务按照约定支付租金，并享有在租赁期间占有、使用房屋的权利。若存在第三方（如中介方或担保方），其权利义务则根据合同具体约定来确定，但不影响出租方与承租方之间的双务关系。这种权利和义务的相互对应与依赖，构成了双务合同的核心特征。
有偿合同特性：
- 承租方通过支付租金来换取对房屋的使用权，这是租房三方合同有偿性的直接体现。无论是否存在第三方，承租方都需要支付租金作为获取房屋使用权的代价。
诺成合同特性：
- 租房三方合同属于诺成合同，即当出租方、承租方以及可能的第三方就租赁房屋的主要条款达成一致意见时，合同即告成立。这一特性强调了合同成立的迅速性和便捷性，不以房屋的实际交付或第三方的具体参与行为为合同成立的要件。
要式性（针对特定情形）：
- 对于租赁期限六个月以上的租房三方合同，法律明确要求采用书面形式。这是为了明确三方（或至少出租方与承租方）的权利义务，减少纠纷的发生。虽然第三方可能不直接涉及房屋的交付和使用，但其参与可能影响合同的履行和纠纷解决，因此书面形式有助于保障各方权益。若未采用书面形式，可能视为不定期租赁，但不影响合同的基本成立和效力，只是可能在权利义务的明确性和稳定性上存在一定风险。
继续性合同特性：
- 在租房三方合同中，承租方在租赁期间内持续地使用房屋，出租方则持续地收取租金。若存在第三方，其可能根据合同约定享有特定权利或承担特定义务，但不影响承租方和出租方之间继续性合同的本质特征。这种合同的履行是在一定的时间内持续进行的，体现了继续性合同的本质。
法律建议：
- 在签订租房三方合同时，应明确各方的权利和义务，特别是涉及第三方时的权利义务划分，以避免纠纷的发生。
- 对于租赁期限六个月以上的合同，建议采用书面形式，并详细记录合同条款，以确保合同的合法性和有效性。
- 若在合同履行过程中发生纠纷，应及时寻求法律救济，维护自己的合法权益。
可能后果：
- 若未明确各方权利义务或未采用书面形式签订长期租赁合同，可能导致在合同履行过程中出现纠纷时难以明确责任归属，进而影响纠纷的解决和各方权益的保护。
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