三方租房合同与双方租房合同的主要区别体现在主体数量、权利义务关系、责任承担方式以及合同相对性原则的适用上。以下是对这些区别的详细解释：

1. 主体数量：

   • 双方租房合同：仅涉及两个当事人，即出租人和承租人。他们之间存在直接的、对应的权利义务关系，如租金支付、房屋使用与维护等。
   • 三方租房合同：涉及三个或更多当事人，例如出租人、承租人和中介方。中介方可能作为见证方或服务提供方参与合同，确保租赁活动的顺利实施。这种情况下，各方之间的法律关系可能更为复杂。

2. 权利义务关系：

   • 双方租房合同：权利义务关系相对简单，主要围绕租金支付、房屋交付、使用与维护等核心条款展开。
   • 三方租房合同：由于涉及更多主体，各方的利益诉求和权利义务关系可能更为复杂。例如，中介方可能对出租人和承租人分别负有义务，如提供真实房源信息、协助办理租赁手续等。同时，出租人和承租人之间也可能存在特定的权利义务安排，如租金调整机制、维修责任划分等。

3. 责任承担方式：

   • 双方租房合同：违约责任相对清晰，通常是一方对另一方承担违约责任，如承租人未按时支付租金，出租人有权要求承租人支付违约金或解除合同。
   • 三方租房合同：责任承担情况更为复杂。一方违约可能导致对另外两方都承担责任，或者两方共同违约对第三方承担责任。例如，如果中介方提供虚假房源信息导致承租人遭受损失，中介方可能需要同时对出租人和承租人承担责任。

4. 合同相对性原则的适用：

   • 双方租房合同：严格遵循合同相对性原则，合同的权利义务主要约束合同双方当事人。
   • 三方租房合同：在某些情况下可能会突破传统的合同相对性。例如，在一些涉及第三人利益的三方合同中，第三人（如中介方）可能依据合同享有直接的请求权，如要求出租人或承租人履行特定义务。

法律建议：

• 在签订租房合同时，无论是双方还是三方合同，都应确保合同内容合法、意思表示真实且符合法定形式要求。
• 对于三方租房合同，由于涉及的主体更多、法律关系更复杂，建议各方在签订前更加谨慎地审查合同条款和内容，确保自身权益得到充分保障。
• 如果在合同履行过程中发生争议，应及时咨询专业律师（即向我咨询），以便根据具体情况采取合适的法律措施维护自身权益。

实际影响：

• 无论是双方还是三方租房合同，只要合同内容合法且意思表示真实，都具有法律效力，并对合同当事人产生约束力。
• 由于三方租房合同涉及的主体更多、法律关系更复杂，因此在合同签订、履行和争议解决等方面可能会面临更多的挑战和风险。因此，在签订三方租房合同时，应更加注重合同的明确性和可操作性。