结论：小区红线内开发商办公楼是否算作专用面积，需根据具体情况判断，一般而言，若办公楼产权归开发商所有且未计入业主公摊，则不属于业主专用面积；若已计入公摊或产权归属有特殊约定，则可能涉及业主共有部分。

分析说明：

1. 产权归属是关键：

   • 在小区红线范围内，建筑物的产权归属是判断其是否属于专用面积的核心。开发商办公楼若产权明确归开发商所有，且未通过任何形式（如销售、赠与等）转移给业主，那么该办公楼通常不被视为业主的专用面积。
   • 反之，如果开发商办公楼的部分或全部产权已经通过销售、赠与等方式转移给了业主，或者其建设成本已经计入业主的公摊面积中，那么该办公楼或其相应部分则可能被视为业主的共有部分或专用面积（具体取决于产权转移的方式和约定）。

2. 公摊面积的影响：

   • 公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。如果开发商办公楼的建设成本已经计入业主的公摊面积中，那么业主在购房时已经为该办公楼支付了相应的费用，因此该办公楼或其相应部分在某种程度上可以视为业主的共有部分。
   • 然而，即使办公楼的建设成本计入了公摊面积，其具体的使用和管理仍需根据产权归属和物业管理规定来确定。如果产权仍归开发商所有，且物业管理规定中未明确该办公楼为业主共有或专用，那么业主可能无权直接使用或管理该办公楼。

3. 特殊约定的情况：

   • 在某些情况下，开发商和业主之间可能就小区内某些建筑物的产权归属和使用方式达成特殊约定。例如，开发商可能保留办公楼的产权，但同意业主在特定条件下使用该办公楼的部分或全部空间。
   • 这种特殊约定通常会在购房合同、物业管理协议或其他相关文件中明确记载。因此，在判断开发商办公楼是否属于专用面积时，应仔细审查相关合同和协议中的条款。

法律建议：

• 如果您对小区红线内开发商办公楼的产权归属有疑问，建议首先查阅购房合同、物业管理协议等相关文件，以了解该办公楼的产权归属和使用方式。
• 如果相关文件中未明确记载或您对此仍有疑问，可以向开发商或物业管理公司咨询，并要求其提供相关的产权证明或说明文件。
• 如果您认为开发商或物业管理公司的行为侵犯了您的合法权益（如未经同意使用您的共有部分等），您可以考虑通过法律途径维护自己的权益。

后续行动指南：

• 在处理此类问题时，务必保持冷静和理性，避免与开发商或物业管理公司发生不必要的冲突。
• 如果您需要进一步的法律帮助或咨询，可以直接向我提问，我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。