用店铺作为借款抵押确实存在一定风险，这些风险主要来源于抵押物本身、抵押手续以及抵押物的处置等方面。以下是对这些风险的详细分析：

一、抵押物本身的风险

1. 抵押物价值波动：店铺作为抵押物，其价值可能受到市场环境、经营状况、地理位置等多种因素的影响而发生波动。如果抵押物价值下降，可能无法覆盖借款金额，从而增加债权人的风险。
2. 抵押物损毁或灭失：在抵押期间，如果抵押物（店铺）因自然灾害、意外事故等原因损毁或灭失，且借款人未购买相应的保险或保险不足以覆盖损失，那么债权人的抵押权可能受到损害，甚至无法实现。

二、抵押手续的风险

1. 抵押登记手续不完备：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。如果抵押登记手续不完备或存在瑕疵，可能导致抵押权无法有效设立，从而影响债权人的权益。
2. 抵押合同条款不明确：抵押合同是设立抵押权的重要依据。如果抵押合同中的条款不明确或存在歧义，可能导致在抵押物处置时产生纠纷，增加债权人的风险。

三、抵押物处置的风险

1. 处置难度大：店铺作为抵押物，其处置可能受到市场环境、政策法规等多种因素的影响。如果市场环境不佳或政策法规限制，可能导致抵押物难以处置或处置价格低于市场价值，从而影响债权人的债权实现。
2. 处置成本高：在处置抵押物时，可能需要支付评估费、拍卖费、诉讼费等费用。这些费用可能增加债权人的成本，降低债权实现的收益。

四、法律建议

1. 完善抵押手续：在设立抵押权时，应确保抵押登记手续完备、抵押合同条款明确，以保障抵押权的有效设立和行使。
2. 关注抵押物价值变化：定期对抵押物进行评估，关注其价值变化情况。如果抵押物价值下降，应及时与借款人协商补充担保或提前还款等措施。
3. 了解抵押物处置情况：在抵押期间，应了解抵押物的经营状况和市场环境等情况，以便在需要处置抵押物时能够迅速、有效地进行。
4. 考虑购买保险：建议借款人购买相应的保险，以覆盖抵押物可能因自然灾害、意外事故等原因造成的损失，从而降低债权人的风险。

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