危房出租合同中，房东和承租人的责任划分主要依据房屋的安全状况、合同条款以及相关法律法规来确定，房东通常需承担主要责任，但承租人若存在过错也可能承担部分责任。以下从民事责任、行政责任及刑事责任三个角度，详细分析危房出租合同中的责任划分：

一、民事责任

1. 合同无效及赔偿责任

   • 危房因不符合安全居住条件，其出租合同可能被认定为无效。根据《民法典》的相关规定，无效合同的双方应返还因合同取得的财产；无法返还或无需返还的，应进行折价补偿。若出租方（房东）存在过错，如明知房屋为危房仍出租，导致承租人遭受装修损失、搬迁费用等，房东需承担相应的赔偿责任。
   • 例子：房东将一处墙体开裂、存在安全隐患的房屋出租给承租人，承租人入住后因房屋问题不得不搬迁，并产生了搬迁费用。此时，房东需承担承租人的搬迁费用赔偿。

2. 人身损害赔偿责任

   • 若承租人在租赁期间因房屋本身的安全问题（如倒塌、墙体脱落）受到人身伤害，房东作为房屋的所有人或管理人，负有合理的安全保障义务，需承担侵权赔偿责任。赔偿范围包括但不限于医疗费、误工费、护理费及残疾赔偿金（如造成残疾）。
   • 例子：承租人入住危房后，因房屋倒塌导致受伤，房东需承担承租人的医疗费、误工费等赔偿责任。

3. 财产损害赔偿责任

   • 危房状况可能导致承租人财产受损，例如房屋漏水导致的家具、电器损坏。房东若对此存在过错，如未及时维修房屋导致漏水，应对承租人的财产损失进行赔偿。
   • 例子：承租人入住后，因房屋漏水导致家具损坏，房东需承担承租人的家具损失赔偿。

二、行政责任

• 根据《商品房屋租赁管理办法》的相关规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。违反此规定者，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，并可处以罚款。对于没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对于有违法所得的，罚款金额可达违法所得的一倍以上三倍以下，但不超过三万元。
• 例子：房东将危房出租，被相关部门查处后，可能面临罚款的行政处罚。

三、刑事责任

• 如果出租危房的行为严重危害公共安全，可能触犯刑法。例如，明知房屋属于危险房屋，仍出租给他人居住，导致人员重伤、死亡或重大财产损失等严重后果的，可能构成以危险方法危害公共安全罪等罪名，将面临刑事处罚。
• 例子：房东明知房屋存在严重安全隐患，仍出租给他人居住，导致房屋倒塌造成人员伤亡，房东可能面临刑事指控和刑罚。

结论与建议

• 房东责任：房东在出租房屋前，务必确保房屋符合安全标准。如果房屋存在问题，应及时维修或加固，确保其达到安全和居住标准后再进行出租。这样不仅能保护承租人的权益，也能有效规避房东自身的法律风险。
• 承租人责任：承租人在签订租赁合同时，应仔细审查房屋的安全状况，并在合同中明确双方的安全责任。如果承租人明知房屋为危房仍选择入住，且未采取必要的安全措施，导致自身或他人受损的，也可能承担部分责任。

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