开发商未将宣传单视为合同组成部分时，购房者可以采取以下措施来维护自身权益：
一、法律背景与依据
在房屋买卖合同中，宣传单作为开发商对房屋及相关配套设施的宣传和承诺，往往对购房者的购房决策产生重要影响。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，商业广告和宣传的内容如果符合要约条件的，构成要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容。这意味着，如果宣传单中的内容具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，那么这些内容就应当被视为合同的一部分，开发商应当履行其承诺。
二、购房者可以采取的措施
收集证据：
- 购房者应首先收集所有与宣传单相关的证据，包括宣传单的原件或复印件、拍照或录像等，以证明开发商确实进行了相关宣传，并承诺了某些具体内容。
与开发商协商：
- 购房者可以尝试与开发商进行协商，要求开发商将宣传单中的内容纳入合同，或者就宣传单中的承诺给予相应的补偿或解决方案。
向相关部门投诉：
- 如果协商无果，购房者可以向当地的房地产管理部门或消费者权益保护机构投诉，寻求行政部门的帮助和支持。
提起诉讼或仲裁：
- 如果上述途径均无法解决问题，购房者还可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，购房者可以向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，或者根据合同中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁。
三、可能面临的法律后果
如果宣传单内容构成要约：
- 开发商未履行宣传单中的承诺，将构成违约行为，需要承担违约责任，包括赔偿购房者因此遭受的损失等。
如果宣传单内容不构成要约：
- 虽然宣传单内容不构成合同的一部分，但如果开发商存在虚假宣传或误导购房者的行为，购房者仍然可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规，要求开发商承担相应的法律责任。
四、建议与提醒
- 购房者在签订合同时应仔细阅读合同条款：确保合同中包含了所有重要的宣传内容，或者要求开发商在合同中明确承诺宣传单中的内容。
- 购房者应保留好所有与购房相关的证据：包括宣传单、合同、付款凭证等，以便在需要时能够证明自己的权益。
- 如果遇到问题，购房者应及时咨询专业律师：以便获得更具体的法律建议和帮助。
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