精神病人卖房的法律效力需根据其民事行为能力状态及法定代理人的参与情况进行具体判断。以下是对不同情况下的详细分析：

1. 无民事行为能力人

   • 定义与法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二十一条，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
   • 法律效力：无民事行为能力的精神病人独立实施的卖房行为无效。因为他们无法理解卖房行为的性质和后果，无法独立承担交易中的权利和义务。若由其法定代理人代理实施，且符合法律规定的其他条件（如代理权限内、为被代理人利益等），则卖房行为可能有效。

2. 限制民事行为能力人

   • 定义与法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二十二条，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
   • 法律效力：限制民事行为能力的精神病人卖房，若该行为与其智力、精神健康状况不相适应，且未经法定代理人同意或追认，则卖房行为效力待定。在法定代理人未追认前，合同处于不确定状态；若法定代理人拒绝追认，则行为无效。若经法定代理人同意或追认，或该行为与其智力、精神健康状况相适应（虽少见），则卖房行为有效。

3. 间歇性精神病人

   • 特殊情况说明：间歇性精神病人在精神状态正常时，具有完全民事行为能力，此时签署的合同有效。但若其家属对合同提出异议，合同的成立与效力可能受到影响，需结合具体情况及法律规定进行判断。例如，若间歇性精神病人在病情发作期间签订了房屋买卖合同，且其法定代理人不同意，则该合同可能无效。

法定代理人代理的必要性与步骤：

• 必要性：为确保卖房行为的合法性和有效性，建议在法定代理人的协助下进行，并咨询专业律师（即我本人）以获取法律建议。
• 具体步骤：
  1. 申请宣告：由精神病患者亲属或利益关系人向基层人民法院提出申请，宣告其为无民事行为能力人或限制行为能力人。
  2. 指定监护人：由患者所在单位、居委会或村委会指定监护人；如有争议，可向人民法院提起诉讼裁决。
  3. 法定代理人参与：在房屋交易过程中，法定代理人必须在场并签署相关文件，以确保交易的合法性和有效性。

法律建议：

• 在购买精神病人的房产时，买家应仔细审查卖家的民事行为能力状态，确保其具备签订合同的合法资格。
• 查验房产证，确认房产是否为卖家单独所有，避免侵犯其他共有人的权益。
• 在交易过程中保留好相关证据，如合同、付款凭证、沟通记录等，以备不时之需。

综上所述，精神病人卖房的法律效力取决于其民事行为能力状态及法定代理人的参与情况。为确保交易的合法性和有效性，建议在法定代理人的协助下进行，并遵循相关法律程序。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。