在商品房买卖合同纠纷中，管辖权的确定主要依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，具体分析如下：

1. 一般规定下的管辖权确定

   • 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。这意味着，在商品房买卖合同中，双方当事人可以在合同中约定解决纠纷的管辖法院，但约定的管辖法院必须与争议有实际联系，且不能违反级别管辖和专属管辖的规定。

2. 专属管辖的适用

   • 法律规定：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条，民事诉讼法中规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。虽然该条款未直接列举“商品房买卖合同纠纷”，但在司法实践中，通常将商品房买卖合同纠纷视为与不动产紧密相关的纠纷，并参照不动产纠纷的专属管辖原则处理。即，由不动产所在地人民法院管辖。
   • 实践中的认定：
     • 主流观点：多数法院认为，商品房买卖合同纠纷涉及不动产的权利转移和登记，属于与不动产紧密相关的纠纷，应适用专属管辖原则，由不动产所在地人民法院管辖。
     • 例外情况：若商品房买卖合同中明确约定了仲裁条款或选择了其他与争议有实际联系的地点的法院管辖，且该约定不违反级别管辖或专属管辖的规定，则可能不适用专属管辖原则。然而，此类约定在实践中较为少见，且需经法院审查确认其有效性。

3. 特殊情况下的管辖权确定

   • 合同未约定管辖法院：若商品房买卖合同中未约定管辖法院，则依法应由不动产所在地人民法院管辖。
   • 约定管辖法院无效：若双方约定的管辖法院违反了级别管辖或专属管辖的规定，则该约定无效，仍应由不动产所在地人民法院管辖。
   • 多个被告或第三人：当案件中存在多个被告或第三人时，若他们的住所地或经常居住地不在同一法院辖区，原告可以选择向其中一个被告或第三人住所地的法院起诉，但该法院必须对案件有管辖权。若案件涉及不动产专属管辖，则仍应由不动产所在地人民法院管辖。

法律建议：

• 在签订商品房买卖合同时，建议双方明确约定管辖法院，以避免未来可能出现的管辖权争议。
• 若合同中未约定管辖法院或约定无效，则应做好由不动产所在地人民法院管辖的准备。
• 在涉及多个被告或第三人的情况下，应特别注意管辖权的确定，确保案件能够顺利审理。

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