结论前置：物业能否起诉以未成年儿子为产权人的房屋，需分情况讨论，具体如下：

1. 若物业起诉的是与房屋产权无关的事项
   例如物业费纠纷、公共区域占用等，此时起诉对象应为房屋的实际使用人或管理人（通常是父母作为监护人）。根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准，但未成年子女作为产权人时，其民事行为能力受限（无/限制民事行为能力人）。若父母作为监护人未履行管理职责导致纠纷（如未支付物业费），物业可依据《民法典》第1188条，起诉监护人（父母）承担责任，而非直接起诉未成年子女。

2. 若物业起诉的是房屋产权直接相关的事项
   例如房屋存在违法搭建、改变用途等违反《物业管理条例》的行为，且该行为由未成年子女独立实施（理论上不可能，因其无民事行为能力），或由监护人代为实施但需以子女名义担责时，物业仍需通过监护人主张权利。实践中，法院会审查监护人是否存在过错，若监护人未尽到管理义务，可能判决监护人承担责任。

3. 特殊情形：父母恶意转移财产规避债务
   若父母将房屋登记在未成年子女名下，实际为逃避物业费等债务，物业可依据《民法典》第538条（债权人撤销权）主张撤销该登记行为，但需满足“债务人无偿转让财产影响债权人债权实现”等条件，且需通过诉讼程序解决。

关键点总结：

• 物业通常不能直接起诉未成年子女，需通过监护人主张权利；
  
• 监护人若未尽到管理职责，可能承担替代责任；
  
• 恶意转移财产的情形需通过债权人撤销权诉讼处理。
  

如有具体纠纷场景，可进一步向我说明，我会结合细节提供更精准的分析。