买卖房屋协议书在符合法定条件时具有法律效力。以下从多个角度为您详细分析：
一、协议书有效的基本条件
行为人具有相应的民事行为能力
- 买卖双方必须都是具备完全民事行为能力的人，这通常指的是年满18周岁且精神状态正常的成年人，或16周岁以上不满18周岁但以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人。若一方为无民事行为能力人（如不满8周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人）或限制民事行为能力人（如8周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人），则其独立签订的房屋买卖协议书可能是无效或效力待定的，需经法定代理人同意或追认才有效。
意思表示真实
- 双方在签订协议书时，必须基于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，卖方不得故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，买方也不得在受到威胁的情况下被迫签订协议书。若存在这些影响意思表示真实性的因素，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销该协议书。
内容合法且不违背公序良俗
- 协议书中的条款不能违反法律法规的强制性规定，如房屋限购政策、土地性质及用途等。将农村宅基地房屋卖给城市居民等违反相关土地管理法规的行为，会导致房屋买卖协议书无效。同时，协议书内容也不能违背社会的公序良俗，以违法或违背道德伦理为目的签订的房屋买卖协议书同样无效。
形式要求
- 房屋买卖协议书通常采用书面形式，并需要双方签字盖章齐全。对于商品房买卖，开发商还需具备相关证件，合同也需按规定制定。虽然法律并未绝对要求必须采用书面形式，但为了避免纠纷，书面形式更为稳妥，且能更清晰地明确双方的权利义务。
二、协议书生效后的法律后果
- 房屋所有权转移需办理产权登记
- 虽然依法成立的房屋买卖协议书自成立时生效，但房屋所有权的转移需办理产权登记手续。未办理登记手续不影响协议书的效力，但房屋的产权不发生转移。因此，签订有效的房屋买卖协议书后，还需办理过户登记并缴纳相应税费，才算真正完成交易。
三、特殊情况下的协议书效力
- 无民事行为能力人签订的协议书：直接无效。
- 限制民事行为能力人签订的协议书：未经法定代理人同意或追认前，效力待定。
- 恶意串通损害他人利益的协议书：如果买卖双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，协议书无效。例如，通过虚构交易价格逃避税收的行为。
- 违反法律强制性规定的协议书：如将农村宅基地上的房屋卖给非本集体经济组织成员，因违反法律强制性规定而无效。
四、建议与总结
- 签订前仔细审查：在签订房屋买卖协议书前，双方应仔细审查协议书内容，确保自身具备民事行为能力，意思表示真实，协议书内容合法且不违背公序良俗，并满足一定的形式要求。
- 及时办理产权登记：签订有效的房屋买卖协议书后，应及时办理产权登记手续并缴纳税费，以确保房屋所有权的合法转移。
- 咨询专业律师：若对房屋买卖协议书的法律效力或相关法律问题存在疑问，可直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。
综上所述，买卖房屋协议书在符合法定条件时具有法律效力，但房屋所有权的转移还需办理产权登记手续。为确保交易的合法性和安全性，建议在签订和履行协议书过程中遵守相关法律法规，并在必要时寻求专业法律帮助。