核心结论：一套房与两家签订合同，通常涉及“一房二卖”的法律问题，处理方式需根据合同效力、履行情况及各方过错综合判断，具体如下：

1. 优先确认合同效力与履行情况

   • 若两份合同均合法有效（如出卖人与不同买受人签订），需优先审查合同履行进度：
     
     • 已办理过户登记的买受人：法律上优先取得房屋所有权，未过户的买受人可依据合同主张违约赔偿（如返还购房款、赔偿损失等）。
       
     • 均未过户但一方已实际占有房屋：实际占有方可能因“善意占有”或“履行合同义务”获得一定保护，但需结合具体证据判断。
       
     • 均未过户且未占有：两份合同均处于未履行状态，出卖人构成违约，买受人可要求解除合同并主张赔偿，或要求继续履行（但需以房屋未被处分为前提）。
       

2. 出卖人可能承担的法律责任

   • 民事责任：出卖人需向买受人返还已收款项，并赔偿因违约造成的损失（如房价上涨差价、诉讼费用等）。若出卖人恶意“一房二卖”，还可能被要求支付惩罚性赔偿（如《民法典》第577条规定的“赔偿损失”可涵盖实际损失及可得利益损失）。
     
   • 刑事责任：若出卖人以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式签订多份合同骗取财物，可能构成合同诈骗罪（需满足数额较大等条件，具体以司法机关认定为准）。
     

3. 买受人的维权路径

   • 协商解决：优先与出卖人沟通，明确房屋归属及赔偿方案，避免诉讼成本。
     
   • 诉讼或仲裁：若协商无果，可依据合同约定向法院起诉或申请仲裁，要求出卖人承担违约责任。需注意：
     
     • 起诉时需明确诉讼请求（如继续履行、解除合同、赔偿损失等），并提交合同、付款凭证、沟通记录等证据。
       
     • 若房屋已被过户给第三方，可主张出卖人与第三方恶意串通损害权益，要求确认过户行为无效（需证明第三方明知“一房二卖”且存在过错）。
       

4. 预防风险建议

   • 签订合同前，买受人应核查房屋产权状态（如是否抵押、查封、已出售等），可通过不动产登记中心查询或要求出卖人出具产权证明。
     
   • 合同中明确约定违约责任（如违约金比例、赔偿范围），并要求出卖人提供担保（如抵押、保证等）以降低风险。
     
   • 尽快办理合同备案或预告登记，虽不直接产生物权效力，但可对抗后续买受人，增强权利保护。
     

提示：法律问题需结合具体证据和当地司法实践判断，若您涉及此类纠纷，可直接向我提供合同文本、付款记录等材料，我将进一步分析并给出针对性建议。