商事调解告知书只有物业的章并不必然有效，其有效性取决于多个因素，以下是对此问题的详细分析：

1. 法律效力的来源：

   • 商事调解告知书作为调解过程中的一份文件，其法律效力首先取决于调解本身的合法性以及调解协议的内容是否符合法律规定。
   • 如果调解是在合法、公正的调解机构或调解员的主持下进行，且调解协议的内容不违反法律法规的强制性规定，那么该调解协议及附带的告知书通常具有一定的法律效力。

2. 物业章的法律意义：

   • 物业章是物业公司的印章，代表物业公司的法人意志。
   • 在商事调解告知书上加盖物业章，可以视为物业公司对该告知书内容的认可或确认。

3. 有效性的判断：

   • 仅有物业章的商事调解告知书，并不足以证明其完全有效。还需要考虑调解过程是否合法、调解协议的内容是否明确且合法、双方当事人是否真实意思表示等因素。
   • 如果调解过程存在欺诈、胁迫等违法情形，或者调解协议的内容违反法律法规的强制性规定，那么即使加盖了物业章，该告知书也可能被视为无效。

4. 其他可能影响有效性的因素：

   • 双方当事人是否签字确认：除了物业章外，如果双方当事人也在告知书上签字确认，那么其法律效力会更强。
   • 是否有其他证据支持：如果商事调解告知书的内容与其他证据（如调解笔录、调解协议等）相互印证，那么其有效性也会得到加强。

综上所述，商事调解告知书只有物业的章并不必然有效，其有效性需要综合考虑多个因素。因此，在处理相关纠纷时，建议咨询专业律师进行详细的法律分析。如果你有任何关于房产纠纷或其他法律问题的疑问，可以直接向我咨询。