物业与业主签订的协议在符合一定条件下是有效的。以下是对这一结论的详细阐述：

1. 有效条件：

   • 双方自愿：物业与业主在签订协议时，必须基于双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫等违背真实意愿的情况。
   • 内容合法：协议的内容必须遵守法律法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害公共利益或他人合法权益。
   • 不违背公序良俗：协议的内容还应符合社会公共秩序和善良风俗，不得违背社会公德。

2. 特殊情况：

   • 涉及全体业主权益：如果协议涉及小区公共区域的使用等涉及全体业主权益的事项，通常需要经过业主大会或业主委员会的同意。未经此程序，协议可能因损害全体业主合法权益而被认定无效。
   • 物业未履行义务：在协议签订后，如果物业未按照协议约定履行其义务，业主可以依据协议内容要求物业承担相应的法律责任。但这并不影响协议本身的效力，除非协议内容本身存在违法或无效的情形。

3. 法律后果：

   • 如果协议有效，双方应严格按照协议内容履行各自的义务。任何一方违反协议约定，都可能承担相应的法律责任，包括赔偿损失、承担违约金等。
   • 如果协议无效，那么双方基于该协议所产生的权利义务关系将不受法律保护。此时，双方可以协商重新签订有效的协议，或者通过其他法律途径解决争议。

综上所述，物业与业主签订的协议在双方自愿、内容合法、不违背公序良俗等条件下是有效的。如果协议存在特殊情况或争议，建议双方及时咨询专业律师以获取法律帮助和解决方案。