以租代售土地的行为通常是违法的，这主要基于土地管理法律法规的强制性规定。以下是对此问题的详细分析：
一、法律依据与违法性分析
《中华人民共和国土地管理法》的相关规定：
- 该法第二条明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让，但必须通过合法途径进行。这意味着，以租代售土地实质上是一种变相的土地转让行为，若未遵循法定程序，则构成违法。
- 第六十三条进一步规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；特殊情况下需经法定程序批准。这限制了土地使用权的流转方式，以租代售若未获得批准，则违反了此规定。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定：
- 该条例第十九条明确禁止未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金即取得土地使用权证书的行为，以及未满足投资开发条件擅自转让土地使用权的情形。以租代售土地若未满足这些条件，则构成违法。
违法性分析：
- 以租代售土地通过长期租赁协议掩盖真实交易意图，实质是变相转让土地使用权，直接违反了土地管理法律法规的强制性规定。
- 此类行为破坏了土地管理秩序，可能导致耕地非农化、违规改变土地用途等问题，严重损害土地资源合理利用。
- 同时，逃避土地出让金缴纳义务造成国有资产流失，可能引发环境污染、安全隐患等公共问题。
二、法律风险与后果
合同无效风险：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，违反法律强制性规定的民事法律行为无效。因此，以租代售土地的合同可能被认定无效，导致当事人丧失法律保护。
行政处罚责任：
- 自然资源部门可依据《土地管理法》的相关规定，对非法转让方处以没收违法所得、限期拆除建筑、恢复土地原状等处罚。
刑事责任追究：
- 构成非法转让、倒卖土地使用权罪的，将面临三年以下有期徒刑或拘役，并处违法所得5%以上20%以下罚金。
三、合法操作建议与风险提示
合法操作建议：
- 若需进行土地流转，应遵循法定程序，通过出让、转让等合法方式取得土地使用权。
- 在签订土地租赁或转让合同时，应仔细审查合同条款，确保内容合法、明确且无歧义。
- 核实对方当事人的产权证明和处分权，避免因产权问题导致合同无效或产生纠纷。
风险提示：
- 以租代售土地存在诸多法律风险，包括合同无效、行政处罚和刑事责任追究等。
- 购房者或承租人应提高警惕，避免陷入法律纠纷。
- 在进行土地交易时，建议咨询专业律师，以确保交易合法合规。
总结来看，以租代售土地的行为通常是违法的，可能面临合同无效、行政处罚和刑事责任追究等法律风险。在进行土地交易时，务必遵循法定程序，确保交易合法合规。若您有任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。