在发生逾期交房问题时，买受人一般应起诉开发商，而非地产商，但需根据具体情况判断责任主体。以下从不同角度进行分析：

1. 合同相对性原则
   购房合同是买受人与开发商签订的，开发商是合同约定的交房义务主体。根据《民法典》第四百六十五条，合同仅对当事人具有法律约束力。因此，若开发商未按约定期限交房，买受人应直接以开发商为被告提起诉讼，要求其承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失等）。

2. 地产商与开发商的关系

   • 若地产商是开发商的母公司或关联方：除非合同中明确约定地产商承担连带责任，或买受人能证明地产商实际参与项目开发且存在过错（如资金抽逃、虚假宣传等），否则地产商通常不直接承担交房责任。
     
   • 若地产商与开发商是独立主体：例如地产商仅是品牌授权方，实际开发、销售由开发商负责，则地产商无需承担交房义务，买受人起诉地产商可能因主体不适格被驳回。

3. 特殊情形下的责任主体

   • 项目公司模式：若开发商是专为项目设立的壳公司，且已资不抵债，买受人可尝试追加其股东（如地产商）为被告，要求其在未实缴出资范围内承担责任（《公司法解释三》第十三条）。
     
   • 共同开发或合作开发：若地产商与开发商签订合作开发合同，且合同约定共同承担交房义务，买受人可依据合同将两者列为共同被告。
     
   • 虚假宣传或欺诈：若地产商通过广告、宣传资料等对交房时间作出明确承诺，且买受人能证明该承诺构成合同内容（如写入补充协议），则地产商可能因表见代理或共同侵权被追责。

建议行动步骤：

1. 核查购房合同，确认合同相对方是开发商还是地产商；
   
2. 收集开发商逾期交房的证据（如催告函、沟通记录、项目停工证明等）；
   
3. 若涉及地产商责任，需进一步收集其参与项目开发、资金管理或虚假宣传的证据；
   
4. 委托律师分析合同条款及证据链，制定诉讼策略。
   

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