核心结论：关于有稳定生意时房租合同签几年有效的问题，合同的有效期（即租赁期限）主要取决于双方协商一致的结果，但需注意法律对最长租赁期限的限制。以下是具体分析：

1. 合同期限由双方协商确定
   根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，您与房东签订的房租合同期限，只要在二十年以内，且双方自愿、平等协商，都是有效的。例如，您可以签订5年、10年甚至19年的合同，只要不超过20年即可。

2. 稳定生意与合同期限的关系
   如果您有稳定的生意，希望长期经营，建议签订较长期限的合同（如5-10年），以减少频繁续约的风险。但需注意：

   • 合同期限越长，您对房屋的依赖性越强，若未来需要提前解约，可能面临违约责任（如支付违约金）。
     
   • 合同中应明确约定解约条件（如因政府征收、不可抗力等导致无法继续经营时的处理方式），以降低风险。

3. 合同形式与备案要求
   根据《民法典》，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。因此，无论您签订几年合同，都建议以书面形式明确，避免口头协议的纠纷。此外，部分地区要求租赁合同备案（如商业用房），您需了解当地政策并履行相关手续。

4. 续租与优先权
   如果合同到期后您希望继续租赁，建议在合同中约定“优先续租权”，即房东在同等条件下应优先与您续约。这可以保障您生意的稳定性。

建议：

• 签订合同时，明确约定租赁期限、租金调整方式、解约条件、违约责任等条款。
  
• 若租赁期限较长（如超过5年），可考虑设置“租金递增条款”，避免长期租金固定导致的利益失衡。
  
• 如有疑问，可直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供更详细的建议。