营业房的物权期待权并不必然高于民间借贷抵押权人的抵押权，其优先性需根据具体情况和法律规定来判断。以下从不同角度进行详细分析：
一、物权期待权与抵押权的基本概念
物权期待权：
- 物权期待权是指当事人基于某种法律关系或事实状态，对未来取得物权享有的一种期待利益。在房产领域，如购房者已支付大部分房款并实际占有房屋，但尚未办理过户登记，此时购房者享有的即为物权期待权。
抵押权：
- 抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。在民间借贷中，借款人可能将房产抵押给贷款人作为担保。
二、物权期待权与抵押权的优先性判断
登记优先原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，已办理抵押登记的抵押权通常具有优先性。如果营业房的抵押权已经依法登记，而物权期待权尚未通过过户登记转化为完整的物权，那么抵押权人的权利通常会更受保护。
特殊情形下的优先性：
- 在某些特殊情形下，如购房者已支付全部或大部分房款并实际占有房屋，且未办理过户登记非因其自身原因所致（如出卖人原因），此时购房者的物权期待权可能受到法律的特别保护。例如，在执行程序中，符合条件的购房者可能提出执行异议之诉，请求排除对房屋的强制执行。但这种情况下，购房者需要证明其权利具有足够的正当性和优先性。
合同约定与法律规定：
- 双方当事人在合同中的约定也可能影响物权期待权与抵押权的优先性。但需要注意的是，合同约定不得违反法律的强制性规定。如果合同约定与法律规定相冲突，应以法律规定为准。
三、法律建议与风险提示
对于物权期待权人：
- 如果您享有营业房的物权期待权，并希望保护自己的权益，建议您尽快办理过户登记手续，以将期待权转化为完整的物权。同时，保留好相关证据（如购房合同、付款凭证等），以备不时之需。
对于抵押权人：
- 如果您是民间借贷的抵押权人，并希望确保自己的抵押权得到优先保护，建议您在签订抵押合同时明确约定抵押物的范围、抵押权的实现方式等条款，并依法办理抵押登记手续。在债务人未履行债务时，及时采取法律措施维护自己的权益。
风险提示：
- 无论是物权期待权人还是抵押权人，都应意识到法律关系的复杂性和不确定性。在涉及房产等大额资产时，建议咨询专业律师以获取更具体的法律建议和风险评估。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况提供针对性的法律意见和解决方案。