保理合同效力需分情况讨论，核心在于判断房东转让租金收益权的行为是否损害查封债权人利益及是否违反法律强制性规定，具体分析如下：

1. 若保理合同签订时，房东未如实告知租金收益权已被查封的事实，且保理商不知情（善意第三人）
   根据《民法典》第763条，若应收账款债务人（即租客）抗辩称应收账款不存在，且保理商未尽到合理审查义务（如未核实租赁合同、查封裁定等），保理合同可能因“虚构应收账款”被认定无效。但若保理商能证明其已尽审查义务（如查验租赁合同、查封公告等），且租客实际仍需支付租金，合同效力可能不受影响，但保理商的优先受偿权可能因查封而受限。

2. 若保理合同签订时，房东明确告知租金收益权已被查封，或保理商明知查封事实仍受让
   此时保理合同可能因“恶意串通损害第三人利益”或“违反法律强制性规定”被认定无效。根据《民法典》第154条，若房东与保理商恶意串通（如通过保理转移财产、逃避执行），查封债权人可请求法院宣告合同无效，并追回租金收益。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被查封的财产不得擅自转让，否则转让行为无效。

3. 若保理合同签订后，查封法院将租金收益权纳入执行范围
   即使保理合同有效，保理商的优先受偿权也可能无法对抗查封债权。根据《民法典》第768条，若同一应收账款被多个保理人受让，已登记的优先于未登记的；均未登记的，由最先到达债务人的转让通知中载明的保理人优先。但查封作为公法行为，其效力优先于私法上的保理合同，保理商仅能就查封后剩余的租金（如有）主张权利。

实务建议：

• 对保理商而言，签订合同前应通过不动产登记中心、中国裁判文书网等渠道核查租金收益权是否被查封，并要求房东出具未被查封的承诺函；
  
• 对查封债权人而言，若发现房东擅自转让租金收益权，可立即向法院申请执行异议，要求撤销保理合同或追回租金；
  
• 对房东而言，擅自转让被查封财产可能面临罚款、拘留等司法制裁，情节严重的可能构成拒不执行判决、裁定罪。
  

如有进一步细节（如查封时间、保理登记情况、租客是否知情等），可补充说明后为您更精准分析。