房地产虚假宣传的认定及处罚依据，主要可以从认定标准和处罚措施两个方面来理解：
一、房地产虚假宣传的认定标准
虚假内容的界定：
- 宣传内容与实际情况严重不符，例如宣传有优质学区但实际并无，或者宣传绿化率达到很高比例实际却相差甚远等，都可能构成虚假内容。
- 宣传内容部分真实，但表述方式等让购房者产生错误理解，也可能构成虚假宣传。比如宣传楼盘附近有优质学校，购房者理解为可以入学，但实际并非如此。
误导性宣传的判定：
- 采用一些模棱两可、容易让消费者产生错误理解的表述，如宣传“近在咫尺的地铁站”，但实际距离很远，足以误导消费者做出购房决策的，也属于虚假宣传。
二、房地产虚假宣传的处罚措施
行政责任：
- 根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。市场监督管理部门可责令停止违法行为，消除影响，并根据情节处以罚款。罚款数额可能根据虚假宣传所涉及的金额、影响范围等因素确定，一般处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。
民事责任：
- 购房者因虚假宣传而遭受损失的，可以要求开发商赔偿损失。赔偿范围可能包括购房差价、因虚假宣传产生的额外费用等。如果房地产商的虚假宣传内容构成根本性违约，购房者还有可能主张解除合同退房。
- 在某些严重情况下，如果虚假宣传构成欺诈，购房者有权根据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求开发商承担惩罚性赔偿责任，即增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。
刑事责任：
- 如果虚假宣传构成欺诈等犯罪行为，相关责任人可能面临刑事处罚。不过这种情况相对较少，主要是在虚假宣传情节特别严重、涉及金额巨大等情况下才可能触发。
在实际操作中，如果购房者遇到了房地产虚假宣传的情况，应当注意收集相关证据，如宣传资料、销售承诺的记录等，以便在需要时维护自己的合法权益。如果有任何法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会尽力为你提供专业的法律意见。