在返还用地与国土部门签订土地转让合同前，需具备以下手续，以确保转让行为的合法性和有效性：

1. 土地权属证明：

   • 需提供土地使用权证或其他合法权属证明文件，以证实对转让土地拥有合法的处分权。这是签订土地转让合同的基础，确保转让方有权进行土地转让。

2. 规划许可文件：

   • 根据土地用途和规划要求，可能需要提供相关的规划许可文件，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。这些文件证明了土地的使用符合城市规划和相关法规要求。

3. 土地评估报告：

   • 在进行土地转让前，通常需要对土地进行评估，以确定其市场价值。土地评估报告是确定转让价格的重要依据，也是保护双方权益的重要手段。

4. 环保及合规性审查：

   • 根据土地用途和环保要求，可能需要进行环保评估或合规性审查，以确保土地转让和使用不会对环境造成不良影响，并符合相关法律法规的要求。

5. 政府审批或备案：

   • 根据土地转让的具体情况和当地政策，可能需要向政府相关部门申请审批或进行备案。这是确保土地转让行为符合政府规划和政策要求的重要步骤。

6. 合同草案及谈判准备：

   • 在签订正式合同前，双方应准备合同草案，并就合同条款进行充分谈判和协商。合同草案应明确双方的权利和义务，包括土地转让的价格、支付方式、交付时间、违约责任等关键条款。

7. 法律意见及合规性确认：

   • 在签订合同前，建议咨询专业律师或法律机构，对合同条款进行法律审查，确保合同的合法性和有效性。同时，确认土地转让行为符合相关法律法规的要求，避免潜在的法律风险。

在办理上述手续时，需特别注意以下几点：

• 确保所有提供的文件和资料真实、准确、完整，避免因信息不实或遗漏而导致的法律风险。
• 密切关注当地政策和法规的变化，确保土地转让行为符合最新的政策要求。
• 在签订合同前，充分了解合同条款的含义和后果，避免因对合同条款理解不清而产生的纠纷。

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