结论前置：
- 合同效力不受影响：签了卖房合同但未收到定金，合同通常依然有效，除非合同中明确约定以定金交付作为合同生效条件。
- 可采取的措施：卖方应首先通过友好沟通了解买方未支付的原因，并依据合同条款采取相应措施，如催告履行、协商解决或解除合同并追究违约责任。
详细分析：
一、合同效力
- 一般情况：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。只要卖房合同具备合同生效的一般要件，如双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同即具有法律效力，不会因定金未给付而无效。
- 特殊情况：如果合同中明确约定以定金交付作为合同生效条件，那么在定金未给的情况下，合同暂不生效。但这种情况较为少见，通常合同中不会将定金交付作为合同生效的唯一条件。
二、卖方应采取的措施
查看合同条款：
- 卖方应首先仔细审查卖房合同中关于定金支付的具体条款，包括定金的金额、支付方式、支付期限以及违约责任等。这是处理后续问题的法律依据。
与买方友好沟通：
- 主动与买方取得联系，了解其未支付定金的具体原因，可能是疏忽、资金周转问题或对合同条款的误解等。
- 在沟通过程中，向买方明确指出合同中关于定金支付的约定，并强调定金对保障合同履行的重要性以及逾期支付可能产生的后果。
催告履行：
- 如果买方表示愿意支付定金但因合理原因暂时无法按时支付，卖方可以给予买方一个合理的履行期限，并发出书面催告，明确告知其不支付定金可能面临的法律后果。
协商解决：
- 在追究买方违约责任之前，卖方可以尝试与买方进行协商，了解买方不支付定金的具体原因，并寻求双方都能接受的解决方案。例如，可以协商变更定金支付时间或方式等，以继续履行合同。
解除合同并追究违约责任：
- 如果买方在催告后的合理期限内仍未支付定金，且合同中约定了一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权解除合同的条款，卖方可以依据该条款解除购房合同。
- 解除合同后，卖方可以要求买方承担违约责任，包括赔偿因买方违约所遭受的损失，如房价波动造成的差价损失、为促成交易而支出的费用等。
法律途径：
- 若与买方就定金支付问题无法通过协商解决，卖方应考虑通过法律途径维护自己的合法权益。可以向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁（前提是合同中有仲裁条款约定），要求买方承担违约责任并赔偿损失。
三、注意事项
- 定金罚则的适用性：由于定金合同是实践合同，以定金的实际交付为成立要件。若买方未支付定金，定金合同未成立，因此不能直接适用定金罚则（即双倍返还或无权请求返还定金的规定）。但买方未支付定金的行为可能构成对购房合同的违约，卖方可以根据购房合同的具体约定追究买方的违约责任。
- 保留证据：在处理此类问题时，卖方应保留好与买方沟通的相关证据，如书面催告、沟通记录等，以备提起诉讼或申请仲裁之用。
总结与建议：
面对签了卖房合同但未收到定金的情况，卖方应首先保持冷静和理性，避免情绪化处理导致纠纷升级。然后，依据合同条款和法律法规采取相应措施，通过友好沟通、协商调解和法律途径等方式维护自身权益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。