针对您提出的“不能过户的房子签什么合同有效”这一问题，以下是我为您提供的详细解答：

一、合同有效性分析

当房子不能过户时，买卖合同的效力需根据具体情况进行判断：

1. 双方协商一致暂未过户：

   • 若双方已就房屋买卖达成一致，并明确约定了先付款后过户等合理条款，且双方意思表示真实、一致，那么该合同通常是有效的。
   • 在这种情况下，合同的有效性主要取决于双方的合意和合同条款的合法性。

2. 法律规定不能过户：

   • 若房屋因法律规定不能过户，如房屋被限制转让、司法查封等，那么合同可能会被判定为无效或存在履行障碍。
   • 这种情况下，即使合同签订，买方也可能无法获得房屋的物权，面临权益风险。

二、合同签订要点

为了确保不能过户的房屋买卖合同的有效性并降低潜在风险，合同的签订必须严谨且详尽。以下是一些关键要点：

1. 明确双方信息：

   • 详细记录买卖双方的姓名、身份证号码、联系地址及电话，确保信息准确无误。

2. 详细描述房屋基本信息：

   • 包括房屋的具体位置、面积、户型、产权状况（如是否有抵押、查封等），并提供相关证件的复印件。

3. 说明不能过户的原因及风险承担：

   • 明确阐述不能过户的具体原因，并约定因此可能带来的风险由哪一方承担。

4. 价款及支付方式：

   • 确定房屋交易价格，明确是否包含税费，并详细约定支付方式及时间节点。

5. 房屋交付时间和标准：

   • 明确房屋交付的具体时间及交付时的状态，包括装修情况、附属设施设备的完好程度等。

6. 明确违约责任：

   • 详细列举双方可能出现的违约情形，并约定相应的违约责任和赔偿方式。

7. 争议解决方式：

   • 约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决方式，如友好协商、诉讼等。

8. 双方签字盖章：

   • 合同最后应由买卖双方亲自签字盖章，确保合同内容得到双方的认可。

三、合同示例结构及内容（简化版）

# 房屋买卖合同

甲方（卖方）：[姓名、身份证号码、联系地址、电话]
乙方（买方）：[姓名、身份证号码、联系地址、电话]

鉴于甲方拥有位于[房屋具体地址]的房屋一套，因[不能过户的具体原因，如小产权房、政策限制等]目前不能办理过户手续，双方经友好协商达成如下协议：

## 一、房屋基本情况：

   - 房屋位置：[具体地址]
   - 房屋面积：[面积]
   - 房屋户型：[户型]
   - 产权状况：[是否有抵押、查封等]

## 二、不能过户原因及风险承担：

   - 不能过户原因：[详细阐述]
   - 风险承担方式：[约定由哪一方承担风险，如拆迁补偿问题、房屋被查封或拍卖的风险等]

## 三、房屋价款及支付方式：

   - 房屋价款：[金额]
   - 支付方式：[现金、银行转账等]
   - 支付时间节点：[分阶段支付的具体时间]

## 四、房屋交付时间和标准：

   - 交付时间：[具体日期]
   - 交付标准：[装修情况、附属设施设备的完好程度等]

## 五、违约责任：

   - 违约情形：[列举可能出现的违约情形]
   - 赔偿方式：[约定相应的违约责任和赔偿方式]

## 六、争议解决方式：

   - 双方在履行合同过程中发生争议时，应优先通过友好协商解决；协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

## 七、本合同自双方签字盖章之日起生效。


甲方签字（盖章）：__________   日期：____年__月__日
乙方签字（盖章）：__________   日期：____年__月__日

四、特别提醒

由于不能过户的房屋买卖合同存在较高的法律风险，我强烈建议您在签订前务必咨询专业律师。律师可以对合同条款进行逐一审查，确保合同的合法性、有效性和安全性。同时，双方应充分沟通并理解合同内容，确保自身权益得到切实保障。