若房屋渗水造成楼下财产损失且调解不成，楼下住户在未维修的情况下，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，具体流程及要点如下：
一、起诉前的准备工作
收集证据：
- 漏水事实的证据：包括现场照片、视频记录等，用于证明漏水事实的存在以及漏水造成的损害程度。这些证据应尽可能清晰、完整，能够直观反映漏水情况。
- 损失情况的证据：如维修费用发票（若已产生部分维修费用）、物品损失清单等，用于说明因漏水造成的具体经济损失。若尚未维修，可预估维修费用并附上相关报价单或预算。
- 责任归属的证据：如物业出具的漏水情况说明、专业鉴定机构的鉴定报告等，用于证明楼上住户对漏水事故的发生负有责任。若尚未进行专业鉴定，可在起诉后申请法院委托鉴定。
- 其他相关证据：如楼上住户的装修记录（可能涉及防水工程）、双方协商记录等，这些证据有助于法院全面了解案件事实，作出公正的判决。
确定被告信息：
- 在起诉状中，应明确列出楼上住户的姓名、住址、联系方式等基本信息，以确保有明确的被告。若楼上住户为多人（如业主与租客），需根据实际情况确定责任主体。
撰写起诉状：
- 起诉状应包含原告（楼下住户）和被告（楼上住户）的基本信息、诉讼请求（如要求赔偿损失、停止侵害等）、事实与理由（详细阐述漏水经过、损失情况及责任归属）以及证据和证据来源等内容。
二、向法院提起诉讼
选择有管辖权的法院：
- 根据《民事诉讼法》的相关规定，因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。因此，楼下住户可以选择向漏水事故发生地（即侵权行为地）或楼上住户住所地的人民法院提起诉讼。
提交起诉状及证据：
- 将撰写好的起诉状及相关证据一并提交给选定的法院。法院在收到起诉材料后，会进行审查，认为符合起诉条件的，会予以受理，并通知原告。
三、诉讼过程中的注意事项
参与庭审：
- 在法院安排开庭审理时，原告需出庭参与庭审，陈述事实、提供证据并接受被告及法院的询问。若原告因特殊原因无法出庭，可委托律师或近亲属代为出庭。
关注判决结果：
- 法院根据庭审情况和相关证据，对案件作出判决。原告应关注判决结果，若对判决不服，可以在法律规定的上诉期间内提起上诉。
执行判决：
- 若判决生效后，楼上住户未履行赔偿义务，原告可向法院申请强制执行，要求楼上住户赔偿损失。
四、特别提醒
- 在起诉前，可尝试与楼上住户进行最后一次协商，若协商无果，则应果断向人民法院提起诉讼，以免延误维权时机。
- 在诉讼过程中，应保持冷静和理性，遵循法律程序，不要采取过激行为或言语攻击对方。
- 若对法律程序或证据收集有疑问，可随时向我咨询，我会提供专业的法律指导和帮助。