城镇居民购买农村房屋，通常合同无效，买卖行为也无效。这主要基于以下法律和政策考量：
一、合同无效的法律基础
宅基地使用权身份属性：
- 农村房屋一般建在宅基地上，宅基地属于农村集体所有，村民仅拥有使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
- 城镇居民不具备农村集体经济组织成员身份，因此不能获得宅基地使用权，进而无法合法购买农村房屋。
法律法规的强制性规定：
- 《土地管理法》等法律法规明确了土地用途管制和农村宅基地使用的规定，旨在保障农村集体土地权益和农民的居住权益。
- 城镇居民购买农村房屋，会使宅基地流转到集体组织之外，破坏集体土地管理秩序，因此这种买卖行为通常被认定为无效。
二、特殊情况下的合同效力
尽管城镇居民购买农村房屋的合同通常无效，但也存在一些特殊情况，可能使合同效力得到补正：
经过相关部门合法审批：
- 如果购买行为经过了相关部门的合法审批，比如购房人户籍迁入农村集体经济组织并获得成员资格，那么合同效力可能会得到补正。但这种情况较为少见，且需严格符合法律规定。
继承等合法原因取得房屋权益：
- 如果城镇居民通过继承等合法原因取得农村房屋权益，那么在一定程度上可能被认定为有效。但这也需要符合相关法律法规的规定，并且通常不会改变宅基地使用权的身份属性。
三、合同无效后的法律后果
若城镇居民购买农村房屋的合同被认定无效，双方应返还因该合同取得的财产，有过错的一方需赔偿对方因此受到的损失。这包括但不限于：
- 购房款返还：如果购房人已经支付了购房款，出卖人应返还该款项。
- 房屋返还：如果房屋已经交付给购房人，购房人应返还房屋。
- 损失赔偿：如果因合同无效导致一方遭受损失，有过错的一方应赔偿对方的损失。
四、建议与风险提示
遵守法律法规：
- 城镇居民在购买农村房屋时，应严格遵守相关法律法规的规定，避免因违法购买而导致合同无效和财产损失。
咨询专业律师：
- 在进行农村房屋买卖前，建议咨询专业律师，了解相关法律法规和政策规定，确保交易合法有效。
谨慎交易：
- 农村房屋买卖涉及复杂的法律关系和权益问题，建议谨慎交易，避免因不了解情况而陷入法律纠纷。
总结来看，城镇居民购买农村房屋通常会导致合同无效和买卖行为无效。在进行此类交易时，务必遵守相关法律法规和政策规定，确保交易合法有效。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。