不动产物权的设立，一般是在登记时设立，而非在合同时设立。以下是对此问题的详细分析：
一、不动产物权登记生效原则
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 这一条款明确指出了不动产物权变动的基本原则，即登记生效原则。也就是说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法进行登记，才能产生法律效力。
二、合同效力与物权效力的区分
虽然不动产物权的设立需要登记，但合同的效力与物权是否登记并无直接关联。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 这意味着，即使不动产物权未经登记，合同本身仍然有效，合同双方需要按照合同约定履行各自的义务。如果一方违约，守约方有权要求违约方承担违约责任。
三、法律另有规定的情形
虽然不动产物权一般需要登记才能设立，但法律也规定了一些例外情况。例如：
土地承包经营权：根据《中华人民共和国民法典》第三百三十三条的规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。这意味着，在土地承包经营权的情况下，物权的设立并不依赖于登记，而是自合同生效时即设立。但需要注意的是，登记机构会发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权，以保障权利人的权益。
地役权：依据《中华人民共和国民法典》第三百七十四条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。这表明，在地役权的情况下，物权的设立同样不依赖于登记，但登记可以增强权利的对抗效力。
四、实际应用指导
在进行不动产交易时：务必关注物权登记情况，确保自身权益得到法律保护。如果未办理物权登记，虽然合同仍然有效，但物权并未设立，可能面临一定的风险。
如果因未办理物权登记导致权益受损：可以依据有效合同向违约方主张责任。例如，如果卖方未按照合同约定办理物权过户手续，买方可以要求卖方承担违约责任，包括继续履行合同、赔偿损失等。
对于法律另有规定的特殊情形：如土地承包经营权、地役权等，应了解并遵守相应的设立和登记规则。虽然这些情形的物权设立不依赖于登记，但登记可以增强权利的对抗效力，保障权利人的权益。
综上所述，不动产物权的设立一般是在登记时设立，而非在合同时设立。但合同的效力与物权是否登记并无直接关联，未办理物权登记不影响合同本身的法律效力。同时，法律也规定了一些例外情况，如土地承包经营权、地役权等。在实际操作中，应综合考虑法律规定和具体情况，以确保自身权益得到充分保护。如果有任何法律问题，可以直接向我咨询。