关于合作开美容店，对方仅提供房屋时的分成问题，需结合具体合作模式和法律框架综合分析，以下是详细解答：

1. 合作模式决定分成逻辑

合作分成需以书面协议为基础，核心在于明确双方权利义务的匹配性。常见模式及分成逻辑如下：

• 模式一：房屋租赁关系
  若对方仅提供房屋作为经营场所，收取固定租金（如每月X元），则双方为租赁关系，不存在利润分成。此时需签订《房屋租赁合同》，明确租金、租期、维修责任等条款。
  法律依据：《民法典》第703条（租赁合同定义）。

• 模式二：合作经营关系
  若对方以房屋出资参与经营，需区分两种情形：
  （1）房屋作价入股
  对方将房屋评估作价（如价值50万元），作为注册资本投入美容店，成为股东。此时分成按股权比例分配利润（如对方占股30%，则分30%利润）。
  关键点：需办理工商变更登记，将房屋过户至公司名下，并签订《合作经营协议》明确股权比例、决策权等。
  （2）固定收益+利润分成
  双方约定对方每年收取固定收益（如10万元），同时参与利润分成（如分20%）。此时需在协议中明确：

  • 固定收益的性质（是保底回报还是借款利息）；
    
  • 分成比例的计算基数（是净利润还是毛利润）；
    
  • 亏损承担方式（如对方是否按比例分担亏损）。
    风险提示：若固定收益被认定为“保底条款”，可能被法院认定为借贷关系，对方仅能收回本金及利息，无法参与分成。

2. 协议必备条款

无论哪种模式，协议均需明确以下内容，以避免纠纷：

• 合作期限：明确起止时间及续约条件；
  
• 出资方式：房屋的权属证明、评估价值、交付时间；
  
• 利润分配：分成比例、计算方式、分配时间；
  
• 亏损承担：明确双方是否按比例分担亏损；
  
• 退出机制：如一方提前退出，房屋如何处理（回购、折价等）；
  
• 违约责任：如未按时交付房屋、未足额出资等情形的赔偿标准。

3. 法律风险提示

• 房屋产权风险：若房屋存在抵押、查封等权利瑕疵，可能导致合作无法继续；
  
• 税务合规风险：房屋作价入股需缴纳契税、增值税等，需提前规划；
  
• 协议效力风险：若协议未明确约定亏损承担方式，法院可能根据《民法典》第972条（合伙利润分配）按出资比例分配，但亏损承担需另行约定。

建议行动步骤

1. 明确合作模式：与对方协商选择租赁或合作经营；
   
2. 评估房屋价值：委托第三方机构对房屋进行评估；
   
3. 签订书面协议：根据模式选择对应合同模板（租赁合同或合作经营协议）；
   
4. 办理权属变更：若房屋作价入股，需完成过户及工商登记；
   
5. 留存证据：保存房屋权属证明、评估报告、协议原件等。

若有进一步细节需明确（如房屋是否为共有财产、合作期限等），可直接向我咨询，我会结合具体情况提供定制化方案。