针对您提出的“人防工程在拥有所有权还是使用权才能对外出租”的问题，结合相关法律法规及实践情况，我为您做如下详细解答：
一、人防工程产权的法律界定
目前，我国法律层面对人防工程的产权缺乏明确界定。《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国物权法》等法律，以及地方性的法规规章，如《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、《江西省人民防空工程管理办法》等，均未对人防工程的权属作出明确规定。这主要是因为所有权制度属于国家民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》的规定，只能通过全国人大及其常委会来制定相关法律。
二、人防工程的使用权与出租权
使用权归属：
- 人防工程的所有权通常归属国家，但其使用权则可能由当地人防办公室授权给部分建设单位使用。这意味着，建设单位在获得授权后，拥有人防工程平时的使用、收益权。
出租权条件：
- 建设单位：在符合相关规定和程序的前提下，建设单位有权依法依规出租人防工程。但这一权利并非绝对，必须受到当地人民防空主管部门的监管和指导。
- 物业：物业若要出租人防工程（如人防车位），必须获得建设单位明确的授权委托，并在授权范围内按照规定进行出租管理等操作。未经授权，物业无权擅自出租人防工程。
三、出租人防工程的合法性与合规性
遵循法律规定：
- 出租人防工程必须确保不改变其原定功能，不影响其作为人防工程的效能。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，任何人不得破坏、侵占人防工程及其设施，也不得擅自改变其用途。
办理相关手续：
- 在实际操作中，无论是建设单位还是受委托的物业出租人防工程，都必须遵循当地人民防空主管部门的具体要求，如办理相关备案手续等，以确保出租行为合法合规。
地方实践差异：
- 由于各地对于人防工程的管理规定存在差异，因此在具体操作前，建议咨询当地的人防办公室或聘请专业律师来获取更具体的法律意见和帮助。例如，江西省正在修订《江西省物业管理条例》，其中规定人防工程可以以租赁方式向全体业主开放，但租赁期限最长不得超过五年，且不得出售、变相出售或者附赠。
四、建议做法
基于目前法律法规的模糊性和地方实践的差异性，我建议您在出租人防工程时采取以下做法：
- 明确权属：首先确认自己是否拥有人防工程的使用权或是否获得了建设单位的明确授权。
- 遵守规定：在出租过程中，严格遵守当地人民防空主管部门的规定和要求，确保出租行为的合法性和合规性。
- 签订合同：与承租方签订详细的平时使用和维护合同，明确双方的权利和义务。
- 咨询专业意见：在操作前咨询当地的人防办公室或聘请专业律师来获取更具体的法律意见和帮助。
综上所述，人防工程的出租权并非基于所有权或使用权本身，而是需要基于建设单位的授权和当地人民防空主管部门的批准或许可。在出租过程中，必须严格遵守相关法律法规，确保出租行为的合法性和合规性。