书面房屋买卖合同的签字主体需依据不同情况确定，具体如下：
个人所有房屋：
- 若房屋为个人单独所有，通常由房屋所有权人签字。这是最直接且常见的情况，所有权人作为房屋的合法拥有者，有权在买卖合同上签字确认交易。
委托他人代签：
- 若所有权人因特殊原因无法亲自签约，可出具经过公证的授权委托书，由其委托的代理人与购房者签订合同。此时代理人在授权范围内代表业主行使权利和履行义务。这种情况下，确保授权委托书的合法性和有效性至关重要，以避免后续可能出现的法律纠纷。
夫妻共同财产房屋：
- 对于夫妻共同财产的房屋，原则上需夫妻双方共同签字。因为夫妻对共同财产有平等的处理权，未经另一方同意，一方擅自处分可能导致合同效力存在瑕疵。若仅一方签字，而第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，法院可能不予支持，但可向擅自处分方请求赔偿损失。
未成年人或限制民事行为能力人作为产权人：
- 若房屋产权人是未成年人或限制民事行为能力人，如精神病人，其法定代理人需要签字。法定代理人应维护未成年人或限制民事行为能力人的合法权益，不得损害其利益。在签字时，法定代理人需确保交易符合被代理人的最佳利益。
单位福利房或房改房交易：
- 在一些单位福利房、房改房交易中，可能还需单位等相关方签字确认，以确保符合单位规定和政策要求。这种情况下，签字主体的确定需考虑单位政策、房屋性质以及交易的具体要求。
在签订书面房屋买卖合同时，还需注意以下几点法律建议：
- 确保签字主体的合法性和有效性：无论是所有权人、委托代理人还是法定代理人，都需确保其具有合法的签字权限，以避免合同效力问题。
- 仔细审查合同条款：在签字前，双方应仔细审查合同条款，确保合同内容明确、具体，并符合双方的意愿和利益。
- 保留相关证据：在交易过程中，双方应保留好相关证据，如授权委托书、身份证件、房产证等，以备不时之需。
- 咨询专业律师：若对合同条款或签字主体存在疑问，建议咨询专业律师，以确保交易的合法性和安全性。
若因签字主体问题导致合同效力存在瑕疵或引发法律纠纷，可能面临的法律后果包括：
- 合同可能被认定为无效或可撤销，导致交易无法完成。
- 违约方可能需承担违约责任，如赔偿损失、支付违约金等。
- 若涉及欺诈、恶意串通等违法行为，还可能面临行政处罚或刑事责任。
因此，在签订书面房屋买卖合同时，务必确保签字主体的合法性和有效性，并仔细审查合同条款，以避免不必要的法律风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。