工程款抵房款协议的性质，可以从以下几个方面进行详细阐述：

一、协议的基本性质

工程款抵房款协议本质上属于以物抵债协议。这种协议是债务人（在此情境下通常为开发商）与债权人（施工方或通过施工方与开发商有债权关系的第三方，如购房者）之间，通过协商一致，以房屋这一不动产来抵偿工程款债务的一种安排。它并非典型的购房合同，而是基于债务清偿目的而设立的一种特殊合同形式。

二、与购房合同的区别

1. 主体不同：

   • 购房合同：通常涉及买受人和房地产开发企业两方。
   • 工程款抵房款协议：可能涉及开发商、施工方以及通过施工方与开发商有债权关系的第三方（如购房者）等多方。

2. 权利义务不同：

   • 购房合同：主要明确房屋买卖双方的权利和义务，如房屋交付、价款支付、产权过户等。
   • 工程款抵房款协议：除了涉及房屋交付等条款外，还会受到工程款债务关系的影响，如工程款的金额、抵债房屋的选定、抵债比例等。

3. 目的不同：

   • 购房合同：目的是实现房屋的所有权转移。
   • 工程款抵房款协议：目的是通过房屋抵偿工程款，解决债务问题。

三、协议生效的要件

工程款抵房款协议的生效并不以开发商实际交付房屋作为合同成立或生效的前提。只要双方（或多方）协商一致，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议即在双方（或多方）之间生效。

四、具备购房合同性质的条件

虽然工程款抵房款协议通常不算典型的购房合同，但如果协议中明确了房屋的具体信息（如位置、面积、户型等）、价格、交付时间等购房主要条款，并且各方的意思表示真实一致，符合合同成立和生效的要件，那么该协议在特定情况下可以认定具备购房合同的性质，从而产生类似购房合同的法律效力，保障购房者的权益。

五、最终判定依据

具体该协议是否算购房合同，不能一概而论。需要结合协议的具体内容（如是否包含购房合同的主要条款）、各方的真实意思表示以及案件的实际情况（如是否存在欺诈、胁迫等情形）进行综合判定。

综上所述，工程款抵房款协议本质上属于以物抵债协议，与典型的购房合同存在明显区别。但在特定条件下，该协议可能具备购房合同的性质。在处理相关纠纷时，应综合考虑协议内容、各方意思表示以及案件实际情况进行判定。