前期物业合同中委托物业出租公共设施，并将部分收益归物业所有，这一做法在扣除合理成本后是合法的，但超出合理成本的部分则不合法。以下是对此问题的详细分析：

法律依据

根据《民法典》第二百八十二条：“物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一条款明确规定了公共收益的归属原则，即扣除合理成本后的收益归业主共有。

合理成本的范围

1. 前期物业合同中的约定：合理成本通常会在前期物业合同中由开发商和物业公司约定，一般不会超过公共收益的30%。这一比例是行业内的常见做法，但具体比例可能因地区和合同而异。
2. 实际成本考量：合理成本应基于实际发生的费用，如管理、维护、税费等。这些费用应当是合理且必要的，不能包含物业公司的利润或其他非直接成本。

超出合理成本的部分不合法

1. 业主共有原则：根据《民法典》的规定，扣除合理成本后的公共收益归业主共有。因此，物业公司无权将超出合理成本的部分归为己有。
2. 物业公司的义务：物业公司作为管理人，有义务按照法律规定和合同约定，妥善管理和使用公共收益。将超出合理成本的部分归为己有，违反了物业公司的义务和法律规定。

实际操作中的问题与风险

1. 前期物业合同的特殊性：前期物业合同通常是在业主大会未成立前，由开发商和物业公司签订的。由于缺乏业主的监督，物业公司可能会在合同中约定对自己有利的条款，如扩大合理成本的范围或提高比例。
2. 监管缺失：在前期物业服务期间，由于业主大会未成立，缺乏有效的监管机制。物业公司可能会利用这一漏洞，将公共收益用于非合理成本支出，甚至侵占业主的共有收益。
3. 法律后果：如果物业公司违反法律规定和合同约定，将超出合理成本的部分归为己有，业主有权要求物业公司返还侵占的收益，并可能面临法律责任。

建议与措施

1. 审查前期物业合同：业主在购房时，应仔细审查前期物业合同，特别是关于公共收益分配和合理成本范围的条款。如发现不合理或违法的条款，应及时提出异议并要求修改。
2. 成立业主大会：尽快成立业主大会，选举业主委员会，对物业公司的服务进行监督和管理。业主委员会可以代表业主与物业公司协商公共收益的分配和使用问题。
3. 法律途径：如物业公司违反法律规定和合同约定，侵占业主的共有收益，业主可以通过法律途径维护自己的权益，如向法院提起诉讼或向相关部门投诉。

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